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Méthode de décomposition des immeubles

4 réponses
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Ecrit le : 05/01/2006 18:04 par Sam2a
Bonjour à tous et meilleurs voeux,

Je rencontre un problème significatif pour une société à prépondérance immobilière en ce qui concerne l'application du règlement CRC 02-10. La méthode est bien assimilée. Mais, ce qui pose problème c'est affecté une valeur et une durée sans recourir à une expertise immobilière.

Le problème est relativement simple : sur quelles bases peux-t-on décomposer un actif immobilier (en 5 composants par exemple comme cela a été évoqué pour les OPHLM) ?
Penons un exemple : valeur de l'immeuble (hors terrain) = 1 Md€. Comment ventilé cette valeur globale au niveau de chacun des composants ? Est-il possible, comme l'a évoqué la Revue Fiduciaire , d'utilisé des pourcentages basés sur des études techniques (CSTB...)? Où se procurer ces études car je ne les ais pas trouvées sur le site ? Après quelques recherches sur le net, j'ai constaté que certaines sociétés arrivaient à des taux pour le gros-oeuvre qui varient entre 55 % et 70 %. Mais, cela varie fortement en fonctions des critères suivants :
- qualité de l'immeuble (ex : type haussmanien)
- localisation de l'immeuble (secteur recherché ou non)
- destination de l'immeuble (commercial, industriel, bureau, habitation)

De plus, l'administration fiscale semble vouloir avoir une certaine harmonisation au niveau des pratiques des entreprises.

Merci pour vos informations et vos commentaires.

Re: Méthode de décomposition des immeubles

Ecrit le : 06/01/2006 11:24 par Thierry-lemarchand
Bonjour,

Je me permets de revenir vers vous, car je rencontre la même problématique que vous concernant l'application du CRC 2002-10 dans le domaine de l'immobilier.

En effet, je suis Directeur Financier d'une société foncière gérant un parc immobilier sur Paris d'une trentaine d'immeuble d'habitation de type haussmanien sur Paris. Etant novice dans ce secteur d'activité, car en poste depuis nov 2005, et venant de secteurs d'activité différents (événementiel et déménagements), je suis un peu dans le flou, ne pouvant de plus s'appuyer sur des consignes claires de la part de Bercy ou bien encore du conseil de la comptabilité.

Voilà, où j'en suis au niveau de mes recherches :

- Faire appel à un cabinet d'expertise afin d'évaluer notre patrimoine immobilier. Le coût de cette opération (après appel d'offre), et compte tenu de la complexité de la mission varie entre 15K€ et 60 K€, avec pas mal de problèmes en termes d'organisation, car nécessité de visiter à la fois les parties communes mais également privatives des immeubles,

- Prendre en compte l'étude du CSTB - lien ci dessous :

http://desh.cstb.fr/file/fc3_fiches56.pdf

J'ai transmis cette étude à notre commissaire aux comptes, afin de savoir si nous pouvions la prendre en compte, au moins à titre de titre de base de réflexion,

- Consulter les rapports d'activité des sociétés côtées, et notamment ceux du 1er semestre 2005. Beaucoup ont fait appel à la juste valeur, et il est difficile de pouvoir déterminer les hypothèses prises en compte.

- La seule institution qui semble avoir effectuer une étude complète est la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, mais ils ne communiquent les résultats de leurs analyses qu'aux membres, le coût de l'adhésion est de 0,65 pour mille des loyers encaissés avec un minimum de 3.000 € de cotisation.

Voilà.

comptant sur vous pour m'éclairer dans les démarches à suivre.

merci d'avance.

Thierry LEMARCHAND

Re: Méthode de décomposition des immeubles

Ecrit le : 06/01/2006 13:25 par Midore
L'administration fiscale devait sortir une instruction administrative sur le sujet avant fin 2004. Savez-vous ou ils en sont !

Il semble que la mise en oeuvre de cette nouvelle réglementation pose problème à tout les niveau (notion de composants, travaux d'entretien, pièces de rechange).

Re: Méthode de décomposition des immeubles

Ecrit le : 06/01/2006 16:34 par Thierry-lemarchand
Re bonjour,

et voilà, ça avance.
effectivement vient de sortir le bulletin offciel des impots.

et à la fin de ce document est joint un tableau qui s'inspire de celui effectué par la Fédération, et qui semble être assez ouvert.

Re: Méthode de décomposition des immeubles

Ecrit le : 11/01/2006 11:15 par Midore
Oui ça avance !

88 pages tout de même !

Savez-vous si les syndicats professionnels on fait quelque chose?

Il y a un plan comptable des professionnels de l'immobilier, des positions doivent avoir été retenues par les gros institutionnels (cies d'assurance, ...).

Merci
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