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Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

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Ecrit le : 12/12/2019 12:40 par Createur1

Bonjour

je suis gérant d'une EURL avec pour objet la Vente A Distance. Est-ce que ma société a le droit d'acheter un appartement pour en tirer des revenus locatifs ?

L'objet de la société n'a strictement rien à voir avec la location immobilière mais mes statuts prévoient que la société peut exercer tout autre activité dans le but de développer l'activité principale. Par ailleurs, ma société n'achèterait qu'un seul appartement et les revenus tirés de la location (500-600/mois) resteraient très à la marge par rapport au CA de l'activité principale.

Note : je ne veux pas créer de SCI.

Merci pour vos informations.

Cordialement

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 16/12/2019 19:51 par Tempete

Bonjour,

A priori oui mais ça peut être embêtant si vous envisagez un jour de céder vos parts ; vous pourrez céder votre fonds de commerce mais il faudra dans ce cas sortir l'immeuble du bilan et payer la plus-value.

Si vous êtes à l'IS, la plus-value sera taxée plein pot sans exonération du fait des amortissements déduits.

Si vous êtes à l'IR, on appliquera les règles des revenus fonciers ; l'immeuble n'étant pas affectée à l'exploitation, vous ne pourrez bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Vous pourrez néanmoins déclarer les loyers dans la catégorie des BIC (donc pas de retraitement à faire au niveau du résultat fiscal de l'EURL) si ils ont un caractère accessoire mais ça ne vaut que pour les loyers pas pour la plus-value.

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 19/12/2019 11:26 par Createur1

Bonjour

comment ça se passe si on ne fait pas de plus-value à la revente ?

Merci

Cordialement

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 20/12/2019 13:15 par Tempete

Bonjour,

Si l'appartement est inscrit à l'actif de la société et que vous souhaitez céder l'immeuble ou simplement le reprendre dans votre patrimoine, il y aura plus ou moins value.

En fiscalité, il peut y avoir plus value même si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, notamment quand on est imposé à l'IS puisqu'on pratique des amortissements qui permettent de réduire le résultat mais en contrepartie on est pénalisé en cas de plus-value car les amortissements viennent en déduction du prix d'acquisition de l'immeuble.

Dans le cadre de la plus-value des particuliers, il n'y aucun avantage à réaliser une moins-value, la moins-value ne peut pas s'imputer sur d'autres revenus, elle est "perdue".

Je vous invite à prendre contact avec un professionnel pour ce genre d'opération.

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 20/12/2019 14:55 par Createur1
Message édité le 20/12/2019 14:56 par Createur1

Bonjour

 

merci pour votre réponse.

 

Pour que je vois si c'est intéressant ou non sur le long terme, est-ce que vous pourriez m'illustrer en pratique ce cas donné à titre d'exemple (et très très schématique) ?

 

Achat appartement à 100 000€ amorti sur 10 ans et revendu au bout de 10 ans 100 000€ :

 

Revenu de 7000€/an sur 10 ans = 70 000€

Amortissement 10 000/an sur 10 ans = 100 000€

Plus-value = 100 000€ ?

Donc, encore très très schématiquement, gain de l'opération sur 10 ans 70 000€ - 33 000 d'impôt ?

L'impôt sur la plus-value est l'IS via le résultat de l'exercice où c'est effectué la vente ou il y a un autre impôt ?

 

Vue comme ça à 10 ans ça fait mal, mais en même temps, ça signifie que durant 10 ans, j'ai déduis pour 100 000€ le résultat au travers de l'amortissement, donc au final, à 10 ans, le gain est bien de 70 000€ ?

 

Merci

 

Cordialement

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 20/12/2019 15:36 par Tempete

Pour la durée d'amortissement de l'immeuble c'est plutôt 20 ans voir 40, mais bon ce n'est qu'un exemple.

Si vous êtes imposé à l'IS, la plus-value sera nécessairement à court terme et elle sera compris dans le résultat de l'exercice.

Prix de cession : 100 000

Prix d'achat : 100 000
Amortissements 100 000
VNC 0

Plus-value 100 000
Imposable à 28% pour simplifier soit 28 000 € de plus-value

Effectivement on déduit 100 000 € d'amortissement sur 10 ans donc économie d'IS de 28 000 €

Mais bon le raisonnement est faussé :
- Le prix de cession sera certainement plus élevé que le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value
- Il faut prendre en compte les intérêts d'emprunt qu'il faut payer même si ce sont des charges déductibles
- Les loyers encaissés sont imposables et augmentent l'IS à payer

Il faut calculer le taux global de l'investissement pour savoir si c'est rentable ; en plus de cela il faut gérer le risque locatif, un appartement non loué ne rapporte rien

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 20/12/2019 18:34 par Createur1

Merci encore.

La société l'achèterait cash, pas d'emprunt donc.

J'étais resté sur l'IS à 33%, ayant été à 15 l'an passé. Bref. Vous voulez plutôt dire "Imposable à 28% pour simplifier soit 28 000 € de plus-value" d'IS ?

"Les loyers encaissés sont imposables et augmentent l'IS à payer" effectivement, j'ai tout de suite pensé à ça après mon message, donc le calcul final (déjà très schématique) est faussé : l'amortissement se fait sur un résultat augmenté par les loyers, ça change pas mal la donne.

Au final, je pense que c'est quand même intéressant, si on a toujours à l'esprit que ce qu'on ne paie pas chaque année en IS par un résultat minoré par l'amortissement, on le paiera plus tard, au moment de la vente.

Cordialement

Re: Ma société peut-elle acheter un appartement pour en tirer des revenus ?

Ecrit le : 20/12/2019 18:52 par Tempete

En réalité il y a une part à 15% sur 38120 € de bénéfices c'est toujours ça de pris.

S'agissant de l'IS effectivement c'est beaucoup moins confiscatoire que l'IR, en revenus fonciers on ne déduit pas d'amortissement ; le gros avantage de l'IR c'est l'exonération de la plus-value au bout de 22 ans et le déficit qui s'impute sur les autres revenus ... mais on monte vite dans les tranches supérieures et c'est compliqué de générer constamment du déficit.

Si vous avez de la trésorerie, il serait peut-être judicieux de recourir tout de même à l'emprunt afin de bénéficier de l'effet de levier.

L'impôt il faut en payer mais le moins possible !

Bon courage dans vos affaires

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