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Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

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Ecrit le : 03/01/2014 17:44 par Picolo

Bonjour,

Je souhaite faire un montage sur lequel j'aimerais avoir votre avis.

Je suis gérant d'une EURL d'achat/revente marchandises et propriétaire d'une maison sur laquelle j'ai un crédit immobilier.

Je souhaiterais faire payer à mon EURL un loyer mensuel de 400 euros soit 4800 euros à l'année.

Je sais que je dois déclarer ce revenu en revenu foncier dans ma déclaration des revenus.

En micro-foncier ce ne serait pas intéressant ce que je gagne d'un côté je le paierai de l'autre aussi je souhaite déclarer ce revenu foncier au réel en remplissant la 2044 et déduire ainsi une partie de mes intérêts d'emprunt.

En considérant que mon bureau et lieu de stockage marchandise occupe 50% de ma maison, et mes intérêts d'emprunt immobilier sur ma maison en 2013 représente 7000 euros, voici ce que je souhaite déclarer :

Loyers perçus : 4800

- taxe foncière (50% X 300) = -150

- intérêt d'emprunt : (50% X 7000) = -3500

- frais autres (20 par local) = -20

= revenu foncier à déclarer = 1130

Sur ce revenu, je paierai en plus des 14% d'IR (tranche à laquelle je suis imposable) les 15,50% de prélèvements sociaux c'est bien cela ?

Pensez-vous que ce montage soit risqué ?

Merci,

Cordialement,



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DSCG acquis
Comptable en cabinet et maintenant gérant EURL

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 03/01/2014 18:28 par Joaquin-gonzalez

Bonjour,

Personnellement, je pense qu'il y a un risque que l'administration qualifie cette opération d'abus de droit, s'il s'agit de votre résidence principale, et dans la mesure où l'emprunt a été effectué dans l'intention de financer votre résidence principale, et non pas dans l'intention d'acquérir le bien pour le louer. La déduction des intérêts d'emprunt risque donc d'être remise en cause par le fisc. Mais attendez d'autres avis.

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Modérateur Compta Online

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 04/01/2014 09:16 par Mozo

Bonjour

Je suis du même avis que Joaquin.

Non seulement il faudrait prouver que la marchandises occupent la moité de la surface habitable de façon constante.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 09:36 par Picolo
Message édité le 07/01/2014 09:37 par Picolo

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

C'est bien ce dont j'ai peur, ce montage semble pourtant tout à fait légal et il faut avouer que c'est très tentant.

D'ailleurs, si je devais louer une partie de ma résidence principale à un autre professionnel, c'est ce que je ferais et le fisc ne pourrait rien trouver à redire.

Par contre j'ai lu ailleurs un autre problème. Si comme je le dis, je louais une partie de ma résidence principale à un professionnel, je devrais changer la destination de la partie louée (avec autorisation du maire), et de ce fait, d'un point de vue fiscal, je n'aurais plus le droit à l'exonération sur la plus-value lors de la vente de ma résidence principale, qu'en pensez-vous ?

J'attends aussi d'autres avis sur le montage lui-même, peut-être quelqu'un qui aurait déjà réalisé ce type de montage et subit un contrôle, sait-on jamais...

Merci,

Cordialement,



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DSCG acquis
Comptable en cabinet et maintenant gérant EURL

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 10:43 par Maximal

Bonjour

Le cas se présente régulièrement sur le forum et dans la vie courante : si vous occupez une partie de votre domicile pour votre activité professionnelle, vous pouvez facturez un loyer (sui sera imposable en tant que revenu foncier). Bref c'est ce que vous avez dit plus haut.

Je ne vois pas pourquoi vous seriez redressé si la surface perso / pro est correctement évaluée et que vous déclarez l'opération dans les 2 sens.

Reste à savoir si cette solution est effectivement plus avantageuse que de ne rien faire.

Cordialement



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Modérateur Compta Online

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 13:00 par Jeff84

Bonjour,

J'ai utilisé ce cas de figure de nombreuses fois, notamment chez une client qui a été contrôlé, sans qu'il y ait de redressement. Par contre, il y a à mon avis un problème dans la répartition, quelque chose d'aussi basique est contestable. J'utilise en général les surfaces réelles.

Cordialement,



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Modérateur Compta OnlineSFEC DE PROVENCE, 84000 AVIGNONCabinet d'expertise comptable

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 14:38 par Picolo

Bonjour,

Comme l'a dit Joaquin, ils peuvent jouer sur la notion d'abus de droit. En fait, c'est un moyen détourné de déduire ces intérêts d'emprunt pour sa résidence principale, c'est dans cette déduction qu'est le problème.


Jeff84, votre cliente déduisait ses intérêts d'emprunt du revenu foncier comme je veux le faire ?

Pour la répartition, les 50% étaient un exemple, en fait je n'ai pas encore arrêté le prorata, qui se fera bien sûr en fonction de la surface occupée par mon bureau et le stock. Mais ce n'est pas simple (sauf pour le bureau) car une partie de mon stock est en mezzanine, une autre dans des cabanons indépendants sur mon terrain, etc...

Et concernant ma dernière réflexion quant à la perte du droit à l’exonération sur la plus-value lors de la revente de ma résidence principale puisqu'une partie aura changé de destination, une idée ?

Merci beaucoup à tous pour votre aide et vos réflexions,

Cordialement,



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DSCG acquis
Comptable en cabinet et maintenant gérant EURL

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 15:54 par Jeff84

Bonjour,

Oui, je déduis intérêts, assurance, taxe foncière.

Quant à l'exonération, je ne me suis pas encore penché sur la question.

Cordialement,



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Modérateur Compta OnlineSFEC DE PROVENCE, 84000 AVIGNONCabinet d'expertise comptable

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 07/01/2014 20:00 par Joaquin-gonzalez

Bonjour,

Votre système est légal, je ne dis pas le contraire. C'est pourquoi un contrôleur fiscal un peu tatillon pourrait user de la notion d'abus de droit pour rejeter notamment la déduction de vos intérêts. C'est un petit risque à courir. Evidemment, tout dépend des loyers encaissés (sont-ils conformes aux prix du marché) et à la répartition que vous faites en fonction de la surface occupée par votre activité professionnelle.

En fait, je partais de l'exemple suivant (qui n'est pas tout à fait le même que le votre). Un particulier achète sa résidence principale en créant une SCI pour y affecter cet appartement. Puis il se fait louer pour un prix modique par la SCI l'appartement et déduit (au niveau de la SCI) les intérêts d'emprunt (qui sont au nom de la SCI) et autres charges déductibles. il en résulte un déficit foncier (notamment à cause des intérêts de l'emprunt qui sont beaucoup plus élevés que les loyers et cette personne déduit ce déficit foncier de ses autres revenus. Dans ce cas, l'administration fiscale invoque l'abus de droit, car un particulier normalement ne peut pas déduire de ces revenus les intérêts des emprunts. Or cette pratique aboutit à cela. Dans votre cas, c'est un peu différent, car vous avez une EURL qui exerce dans votre résidence. Cela fera peut-être la différence. Mais si de manière évidente, il apparait que votre seul but est de déduire de vos revenus les intérêts d'emprunt, l'administration pourrait vous chercher des poux dans la tête en brandissant l'arme de l'abus de droit. Il y a donc un risque, même s'il est minime.

Cordialement

Joaquin Gonzalez



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Modérateur Compta Online

Re: Loyer à soi même pour déduction intérêt d'emprunt

Ecrit le : 08/01/2014 13:30 par Jeff84

Bonjour,

En effet, c'est dans ce cas de l'abus de droit, car il y a utilisation d'un artifice juridique (utilisation personnelle passant pour une location). Mais dans le cas présent, il n'y a aucun artifice, aucun camouflage. Il y a vraiment utilisation professionnelle, dont le régime fiscal permet la déduction des intérêts.

Pour moi, le risque est donc nul (si l'utilisation professionnelle est réelle, dans son existence et dans sa proportion).

Cordialement,



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