Location d'une partie du domicile du dirigeant à sa société

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Modifié le 03/02/2019
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La situation examinée ici est la suivante : vous êtes le dirigeant d'une société dont le siège social est situé à votre domicile [1].

Votre expert-comptable vous demande alors si vous souhaitez louer une partie de votre domicile à la société.

Voici, en ce qui concerne les aspects fiscaux, les principaux points à prendre en considération pour vous aider dans votre prise de décision...

Louer une partie du domicile du dirigeant à une société : comment s'y prendre ?

Les éléments d'information présentés ci-après s'appliquent également dans le cadre d'une activité exploitée à titre individuel ou libéral.

1. Le fait de louer une partie de son domicile à la société dont vous êtes le dirigeant est tout à fait légal.

2. Il faut alors définir la surface qui sera louée à votre société : vous ne pouvez pas louer l'intégralité de votre domicile dès lors que certaines pièces ou fractions de pièces sont destinées à un usage non professionnel (i.e. cuisine, salle de bain, chambre à coucher, etc.) et la surface louée doit être cohérente avec l'espace dont vous avez besoin pour exercer votre activité.
Par exemple, si vous êtes plombier, vous pourrez louer à votre société l'espace où se situe votre bureau et le garage où vous stockez votre matériel.
En revanche, si vous êtes consultant, seul l'espace bureau pourra être loué. Vous pouvez tout à fait ne louer qu'une partie d'une pièce (pas d'obligation de louer une pièce entière).

3. Ensuite, il le montant du loyer devra être fixé.

  • Si vous êtes propriétaire de votre domicile, le plus simple est de se fonder sur le prix moyen au m² des locations du même type de logement (information disponible sur internet). Ce prix de location moyen au m² sera ensuite multiplié par le nombre de m² loués par la société.
  • Si vous êtes locataire de votre domicile, le loyer pris en charge par la société correspond au loyer total payé au titre de la location du logement, retenu en proportion de l'espace affecté à la société par rapport à la surface totale du domicile.

4. Le loyer ainsi payé constitue une charge déductible des résultats de la société.

5. En contrepartie, le loueur doit constater un revenu foncier, à titre personnel. Ce revenu foncier correspond aux loyers perçus, diminués :

  • de certaines charges telles que les intérêts d'emprunt et frais accessoires, les frais de travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Toutes ces charges sont déductibles dans la limite du rapport surface louée / surface totale du domicile ;

ou

  • d'un abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges si le dirigeant opte pour le régime du micro-foncier. Ce régime est ouvert aux titulaires de revenus fonciers d'un montant (total) inférieur à 15 000¤ par an.

6. Ce revenu foncier doit être mentionné sur la déclaration d'impôt sur le revenu annuelle, pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR), ainsi qu'aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5%.

Comme on le voit, louer une fraction de son domicile à sa société entraîne donc, au niveau de la société, la déduction d'une charge supplémentaire et, au niveau du dirigeant-loueur, la constatation d'un revenu foncier supplémentaire taxable.

L'opération ne sera intéressante, sur le plan fiscal, que si l'économie d'impôt réalisée au niveau de la société est supérieure au coût supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par le dirigeant.

Par ailleurs, les aspects autres que fiscaux ne devront pas être négligés avant le prendre sa décision :

  • la location d'une fraction de son domicile constitue une source de revenus complémentaire, permettant de couvrir une partie des charges afférentes au bien loué, 
  • le versement d'un loyer par la société pourrait permettre de diminuer, à due concurrence, le montant de la rémunération du dirigeant, ce qui devrait conduire à une diminution du montant des charges sociales dues par la société, etc.

Déterminer le caractère avantageux de l'opération n'est donc pas évident et suppose une analyse au cas par cas et des simulations chiffrées.

 

Louer une partie du domicile du dirigeant à une société : exemple chiffré

Prenons un exemple

Monsieur A est gérant majoritaire de la SARL B (il détient 80% des parts sociales de ladite SARL) dont le siège social est situé au domicile de ce dernier. Monsieur A loue à la SARL B une pièce de 10 m² dans laquelle il a installé son bureau et conserve les dossiers de la société.

Le domicile de Monsieur A est un appartement de 100 m², dont il est propriétaire. Il paye des intérêts d'emprunt d'un montant de 3 600¤ par an et des charges de copropriété à hauteur de 2 000¤ par an. La taxe foncière s'élève, annuellement, à 1 000¤.

La valeur locative de cet appartement est de 1 500¤ par mois.

Sur cette base, Monsieur A va recevoir un loyer annuel de  1.800¤ (i.e. (1 500 x 10/100) x 12). Ce loyer sera déductible du résultat fiscal de la société.

Monsieur A est célibataire et n'a pas d'enfants à charge. Il perçoit un salaire annuel de 60 000¤ net.

1. Déterminons le montant du revenu foncier de Monsieur A à déclarer à l'impôt sur le revenu

a) En l'absence d'option pour le régime du micro foncier



  • Montant du loyer brut : 1 800¤
  • Montant des charges déductibles : 660¤ (i.e. (3 600 x 10/100) + (2 000 x 10/100)+(1 000 x 10/100))
  • Revenu foncier net imposable à l'IR : 1.140¤ (i.e. 1 800 - 660)

b) En cas d'option pour le régime du micro-foncier



  • Montant du loyer brut : 1 800¤
  • Montant de l'abattement forfaitaire de 30% représentatif des charges : 540¤ (1 800 x 30%)
  • Revenu foncier net imposable à l'IR : 1 260¤ (i.e. 1 800 - 540)

Dans cet exemple, le revenu foncier taxable est plus faible en l'absence d'option pour le régime du micro-foncier car Monsieur A est propriétaire de son appartement et encourt un certain nombre de charges qui sont déductibles pour la détermination de son revenu foncier.

Toutefois, si Monsieur A était locataire de son appartement, il n'aurait pas ou peu de charges à déduire. Dans cette hypothèse, une option pour le régime du micro-foncier serait certainement plus intéressante pour lui dès lors qu'elle lui permettrait d'appliquer un abattement représentatif des charges de 30%.

2. Calculons le montant de l'impôt sur le revenu de Monsieur A

a) En l'absence d'option pour le régime du micro-foncier

Revenu global déclaré à l'IR (salaires + revenu foncier) : 61 140 ¤ (i.e. 60 000 + 1 140)

Montant de l'IR dû : 10 931¤

Montant des prélèvements sociaux dus : 177¤

En l'absence de ce revenu foncier, Monsieur A aurait acquitté un IR de 10 589¤ et n'aurait été redevable d'aucun montant au titre des prélèvements sociaux.

Coût fiscal supplémentaire : 519¤ (i.e. 10 931 - 10 589 + 177)


b) En cas d'option pour le régime du micro-foncier

Revenu global déclaré à l'IR (salaires + revenu foncier) : 61 260 ¤ (i.e. 60  000 + 1 260)

Montant de l'IR dû : 10 967¤

Montant des prélèvements sociaux dus : 195¤

En l'absence de ce revenu, Monsieur A aurait acquitté un IR de 10 589¤ et n'aurait été redevable d'aucun montant au titre des prélèvements sociaux.

Coût fiscal supplémentaire : 573¤ (i.e. 10 967 - 10 589 + 195)

3. Comparons le coût fiscal supplémentaire avec l'économie d'IS réalisée au niveau de la société

Hypothèse 1 : résultat fiscal de 30 000¤

La société réalise un résultat fiscal de 30 000¤, avant prise en compte de la charge que constitue le loyer.

Résultat fiscal taxable à l'impôt sur les sociétés (IS) : 28 200¤ (i.e. 30 000 ¤ - 1 800¤)

Montant de l'IS dû : 4230 ¤ (28 200 ¤ x 15%)

Si cette charge de loyer n'avait pas été déduite, le montant de l'IS dû se serait élevé à 4 500 ¤.

Montant de l'économie d'impôt  : 270¤ (i.e. 4 500 - 4 230)

Le gain fiscal résultant de la déduction de la charge de loyer est inférieur au montant supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par Monsieur A, qu'il opte ou non pour le régime du micro-foncier (économie d'IS de 270¤ contre un coût supplémentaire d'IR de 519¤ / 573¤ selon le régime d'imposition choisi).

Dans cette hypothèse, le fait de louer à la société une fraction du domicile du dirigeant aboutit à une augmentation de la charge fiscale globale.

Hypothèse 2 : un résultat fiscal de 100 000¤

La société réalise un résultat fiscal de 100 000¤, avant prise en compte de la charge que constitue le loyer.

Résultat fiscal taxable à l'IS : 98 200¤ (i.e. 100 000 ¤ - 1 800¤)

Montant de l'IS dû : 23 777¤ (i.e. (38 120¤ x 15%)+(36 880 x 28%) + (23 200 x 33,33%))

Si cette charge de loyer n'avait pas été déduite, le montant de l'IS dû se serait élevé à 24 377¤.

Montant de l'économie d'impôt  : 600¤ (i.e. 24 377 - 23 777)

Le gain fiscal résultant de la déduction de la charge de loyer est légèrement supérieur au montant supplémentaire d'IR et de prélèvements sociaux à acquitter par Monsieur A, qu'il opte ou non pour le régime du micro-foncier (économie d'IS de 600¤ contre un coût supplémentaire d'IR et prélèvements sociaux supplémentaires de 519¤ / 573¤ selon le régime d'imposition choisi).

Dans cette hypothèse, le fait de louer à la société une fraction du domicile du dirigeant aboutit à une réduction de la charge fiscale globale.

Conclusion

Louer une fraction du domicile du dirigeant à la société peut conduire à une réduction de la charge globale d'impôt. Afin de déterminer si tel est le cas, une simulation chiffrée est nécessaire.

D'une manière générale, plus les résultats de la société sont faibles ou déficitaires (et donc taxés à des taux d'impôt plus faibles, voire pas du tout taxés), moins le fait, pour le dirigeant, de louer une partie de son domicile à ladite société présente un avantage, d'un point de vue fiscal.

[1] Il est possible de fixer le siège social d'une société au domicile du dirigeant, à condition qu'aucune disposition réglementaire ou contractuelle ne s'y oppose (règles d'urbanisme, clauses du bail d'habitation, ou règlement de copropriété par exemple). En outre, le dirigeant doit notifier au bailleur ou au syndic de copropriété, avant son immatriculation, qu'il va utiliser son domicile personnel pour héberger sa société.

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.