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LMNP -amortissement au prorata, annexe, frais assurance,...

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Ecrit le : 25/04/2016 01:29 par Auroreetjulien

Bonjour à tous,

J'ai démarré mon activité de LMNP l'an dernier. J'ai beaucoup consulté de pages de forums, qui m'ont déjà beaucoup aiguillé.

Il subsiste néanmoins quelques questions que je vous soumets, en espérant que vous trouverez le temps d'y répondre avant la télétransmission qui est à faire dans moins de 10 jours, je croise les doigts :)

Le contexte: appartement acheté en 2013 et loué nu, puis création de la société en juillet 2015, mise en service en temps que meublé fin septembre 2015:

1) Amortissement :

a> j'ai démarré les calculs d'amortissement en 2013, à l'acquisition, et non au démarrage de l'activité en meublé, même si cela me fait perdre 2 ans, est ce correct?

b> je vois certains forums indiquant des cas similaires qui reportent l'intégralité de l'amortissement de 2015 (avec démarrage d'activité en cours d'année). J'aurais tendance à ne mettre en dotation que les mois post démarrage de l'activité (oct/nov/DEC). Qu'en pensez vous?

c> Je vois qu'il convient de joindre une annexe en format libre pour indiquer le montant des déficits reportables, qui correspondent au montant de mon amortissement (les autres charges permettant de le déduire). Comment réaliser ce point dans le cadre de la télédéclaration, qui est devenue obligatoire?

2) Charges

a> Puis je bien ôter les charges (payées par mon locataire) en 242 sachant que je les ai incluses en 218 sur la production vendue - services?

b>dois je ou non retrancher de la taxe foncière que je mets en charge la taxe d'ordure ménagère (j'ai vu les 2 cas)?

3) Entreprise nouvelle

Quel est l'intérêt de cocher la case entreprise nouvelle ? Je comprends que cela m'exonère d'impôts la premiere année. Comme je vais faire un déficit, cela va t il m'empecher d'engranger du déficit reportable à utiliser les années suivantes?

4) Article 39

Quelqu'un a t il compris de quoi il retourne, concernant la limitation des amortissements reportables?

Merci beaucoup de votre retour précieux,

Excellente fin de soirée (nuit) à tous,

A.

Re: LMNP -amortissement au prorata, annexe, frais assurance,...

Ecrit le : 26/04/2016 22:05 par Thierrymolle

Monsieur,

Vous avez acquis un appartement que vous avez loué nu. Vous avez déterminé le revenu net retiré votre activité locative selon les règles applicables aux revenus fonciers. Vous avez ensuite décidé d'aménager votre appartement et de débuter en 2015 une activité de loueur en meublé non professionnel.

Vous vous demandez à partir de quelle date, vous pouvez commencer à amortir votre bien et si l'amortissement calculé peut être intégralement déduit de vos résultats imposables.

Vous vous interrogez également si les charges refacturées à votre locataire peuvent venir en déduction de vos recettes imposables et si vous avez la possibilité de déduire de votre taxe foncière la taxe sur les ordures ménagères.

Enfin, vous souhaitez savoir quels sont, pour vous, les intérêts à opter pour le régime des entreprises nouvelles.

Au vu des informations que vous nous fournissez, nous retenons que cette acquisition immobilière ne relève d'aucun dispositif dit de défiscalisation

1. Amortissements.

Que l'amortissement du bien loué ne fait pas partie des dépenses pouvant être déduites de vos revenus fonciers. Par contre l'amortissement du bien loué peut être déduit des résultats imposables d'une exploitation industrielle et commerciale sous certaines conditions.

Dans le cadre d'une activité commerciale, le point de départ du plan d'amortissement du bien est sa date de mise en service soit au cas d'espèce la date effective du début de votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Que la déduction de l'amortissement des biens donnés en location par une personne physique est limité à la différence des produits qu'il a encaissés diminués des dépenses qu'il a engagés sur le bien loué (article 39C II du Code Général des Impôts) Qu'en conséquence, si l'enregistrement de votre dotation génère un déficit, cette perte ne peut être déduite des résultats imposables de votre activité.

Qu'en conclusion, vous débutez votre plan d'amortissement à la date du début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Que la fraction déductible des amortissements pratiqués est limitée à la fraction des amortissements ne générant pas de déficits pour votre exploitation. Que les déficits reportables ayant pour origine les amortissements non déductibles ne pourront jamais venir en déduction des bénéfices imposables de votre exploitation. Qu'en conséquence, vous vous abstenez d'annexer vos pertes " non reportables "  à votre déclaration .

2. Charges.

Que vous nous indiquez que vous avez réglé pour votre locataire des charges lui incombant. Qu'en conséquence, c'est à bon droit que dans un premier temps vous constatez la dépense susvisée en charge avant de procéder à sa refacturation et de d'inscrire cette même dépense en produit. Qu'en conclusion, vous avez eu une exacte traduction comptable du processus de refacturation des charges à votre locataire.

Que la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont deux prélèvements distincts. Que ces dépenses doivent figurer dans les charges de votre exploitation. Qu'en conclusion, vous n'avez pas à soustraire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères du montant de votre taxe foncière.

3. Entreprise nouvelle.

Que les entreprises nouvelles bénéficient d'un régime spécial d'exonération d'impôt prévu à l'article 44 sexies du Code Général des impôts. Que les activités de loueur en meublé non professionnel ne rentrent pas dans la champ d'application des activités éligibles à ce dispositif. Qu'en conclusion, si cette case correspond au régime indiqué, vous vous abstenez de la cocher.

En espérant avoir répondu à votre attente.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable
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