Livraison à soi-même immeuble neuf tva déductible

Bonjour à tous, 

Je suis stagiaire expert-comptable et je suis actuellement en train de rédiger un des rapports de stage trimestriels dont le sujet est la réalisation d'une livraison à soi-même (LASM) dans le cadre d'une construction d'un hangar (office de vestiaire), par une SCI ayant opté pour la TVA.

La SCI a acquis le terrain et a confié la construction du bâtiment à une entreprise.

Ma principale interrogation concerne le traitement de la TVA déductible au niveau de la LASM.

En effet, pour moi, cette dernière doit être égale à la TVA collectée au titre de la LASM, calculée sur le prix de revient de la construction (coût du terrain inclus + taxes afférentes + intérêts des emprunts, etc.) 

Lors de mes recherches, j'ai eu l'occasion de lire un mémoire d'expertise sur le sujet qui dit, en gros, que la TVA déductible au titre de la LASM correspond à la TVA sur les dépenses ayant grevée les travaux de construction et, de facto, est différente (et moins élevée) que la TVA collectée sur le prix de revient et qui fera donc ressortir un complément de TVA à reverser au trésor.

Suite à cela, j'ai contacté des services spécialisés afin d'avoir leur points de vue, et les 2 que j'ai contacté m'ont indiqué que la TVA sur LASM dans le cadre de ma demande (ci-dessus) était bien neutre et que ma TVA collectée serait bien égale à ma TVA déductible. Ce qui me gêne car le mémoire que j'ai lu, qui a été publié, ne me dit pas la même chose.

J'ai fais des recherches mais n'ai malheureusement rien trouvé d'explicitement claire (exemple chiffré) quant à la détermination de la TVA déductible en cas de LASM immobilière.

Peut-être que quelqu'un a-t-il eu le même souci de compréhension sur ce sujet ?

Merci à ceux qui ont pris le temps me lire et qui me répondront.

Bonjour,

La LASM est neutre sauf pour les entreprises qui sont des assujettis partiels d'où la suppression de l'obligation de constater une LASM pour les assujettis qui ne réalisent que des opérations ouvrant droit à déduction de la TVA (loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 22 décembre 2014).

Une entreprise se livre à elle-même un immeuble bâti lorsqu'elle fait édifier pour sa propre activité une construction sur un terrain soit par ses propres moyens, soit en faisant appel à des architectes et des entrepreneurs. Dans ce cas, elle doit collecter et déduire de la TVA sur la base du prix de revient total de l'immeuble, y compris le coût du terrain.

Il faut distinguer 2 étapes :

Avant l'achèvement ou la livraison à soi-même : les frais engagés sont comptabilisés normalement et la TVA déduite selon les règles habituelles. Il s'agit pour le moment de la TVA sur prestations de biens et services.

A l'achèvement ou la livraison à soi-même, les frais sont inscrits en immobilisation (ou activés) par le compte de production immobilisé et en parallèle la TVA sur immobilisation est constatée pour le même montant. En effet, l'entreprise se place dans une situation d'acheteur et de vendeur à la fois, donc l'opération est bien neutre puisqu'elle déduit et collecte de la TVA calculée sur le coût de revient.

Il faut distinguer la TVA déduite avant qui est une TVA sur ABS, puis la TVA qui est déduite à l'achèvement , qui est une TVA immobilière.

Par ailleurs, concernant la régularisation de la TVA immobilière déduite initialement, sous réserve des commentaires ultérieurs de l'administration sur cette réforme, la base pour la régularisation de TVA devrait être constituée par les seules dépenses grevées de TVA (et non plus, comme précédemment pour la LASM, par le prix de revient global du bien) et le point de départ pour apprécier le délai de régularisation devrait, en toute logique, correspondre à la date d'inscription du bien à l'actif [source : http://rfcomptable.grouperf.com]

Espérant vous avoir aidé,

Cordialement,

Bonjour,
Pour bien comprendre, je vais prendre pour exemple un projet concret.
Si je souhaite acquérir un plateau de bureau à transformer en logement, après réalisation de travaux (par des artisans) qui mènent à la réalisation d'un " immeuble neuf " au sens de l'administration fiscale. Dans le cas où cette acquisition se fait hors TVA, par une SARL assujettie à la TVA et spécialement créée pour l'acquisition de ces bureaux et l'exploitation des futurs logements.
Si j'achète les bureaux 100K hors droits et réalise 50K de travaux HT.
Au bout de 2 ans, je vais devoir régler à l'administration fiscale la TVA sur l'ensemble du prix de revient de mon " nouvel " immeuble ? Donc 150*0.2= 30K euros desquels je peux déduire la TVA déductible sur les travaux si je ne l'ai pas fait auparavant ?
Donc (150*0.2) -(50*0.2) = 20K euros à régler au Trésor ?
Est-ce que mon raisonnement est le bon ? (même si je schématise).

Merci par avance pour vos réponses.

B.

Bonjour,

Comme je l'ai indiqué, la question ne se pose plus car la loi a supprimé l'obligation de constater une LASM pour les assujettis 100% qui ne réalisent que des opérations ouvrant droit à déduction de la TVA (loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises pour les opérations dont le fait générateur intervient à compter du 22 décembre 2014).

Cordialement,