La société civile immobilière est, comme son nom l'indique, une société. Elle dispose de fonds propres, le capital social, destinés à lui permettre de débuter son activité.
La constitution de la SCI ressemble donc à celles des autres sociétés. Les associés font des apports en nature ou en numéraire, intégralement libérés au moment de la constitution ou non.
Il n'existe pas de capital minimum dans les SCI et pas d'obligation de libérer le capital si les statuts ne le prévoient pas.
La SCI peut financer l'acquisition d'un immeuble uniquement par emprunt.
La constitution d'une SCI par apports en numéraires intégralement libérés à la constitution
C'est le cas le plus simple. Les associés apportent de l'argent qui sera déposé sur le compte bancaire de la société. Cet argent devant servir à l'acquisition d'un immeuble.
Une écriture simplifiée est alors possible et seul le compte 101300 « capital social appelé, versé » sera alimenté.
Exemple
Une société civile est créée par des associés personnes physiques. Le premier apporte la somme de 50 000¤ et le second, la somme de 200 000¤.
L'écriture suivante sera passée :
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
512100 | Déblocage des fonds | 100 000¤ | ||
| 101300 | Déblocage des fonds | 100 000¤ | ||
La constitution d'une SCI par apport en numéraire et en nature, intégralement libérés à la constitution
Lorsque les associés font un apport en nature, les écritures de constitution se compliquent puisqu'il faut encore que la propriété de l'immeuble soit transférée à la SCI.
Les différentes étapes seront les suivantes :
- promesse d'apport ;
- demande de libération des apports ;
- réalisation des apports.
Les droits d'enregistrement réglés par la société sont une charge de l'exercice de paiement des droits.
Exemple
Une SCI est constituée par deux associés. Le premier apporte un appartement valorisé à 250 000¤ par un expert immobilier. Le second apporte la somme de 100 000¤ pour permettre l'acquisition d'un nouvel appartement, qui sera partiellement financé par emprunt.
La promesse d'apport
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
456110 | Promesse d'apport associé 1 | 250000¤ | ||
| 456120 | Promesse d'apport associé 2 | 100000¤ | ||
| 101100 | Capital social, non appelé | 350000¤ | ||
La demande de libération des apports
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
456100 | Appel de fonds | 350000¤ | ||
| 456200 | Appel de fonds | 350000¤ | ||
101100 | Capital souscrit non appelé | 350000¤ | ||
| 101200 | Capital soucrit appelé non versé | 350000¤ | ||
La réalisation des apports
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
101200 | Acquisition du logiciel X Facture 1234 FRS Y | 350000¤ | ||
| 101300 | Acquisition du logiciel X Facture 1234 FRS Y | 350000¤ | ||
213500 | Construction | 250000¤ | ||
| 512100 | Promesse d'apport associé 2 | 100000¤ | ||
| 456120 | Promesse d'apport associé 2 | 350000¤ | ||
La constitution d'une SCI avec apports libérés par fractions
Les statuts peuvent le prévoir. Le capital social de la SCI sera libéré en plusieurs fois, à plusieurs années d'intervalle.
Dans ce cas, le compte 101 centralisé fera bien apparaître le total du capital social tel qu'il a été prévu par les statuts. Les étapes de demande de libération des apports et de réalisation des apports se multiplieront.
Exemple
Cinq associés créent une SCI au capital de 800 000¤. Ils prévoient la libération du capital social en plusieurs étapes, le temps pour la société d'acheter plusieurs logements ou immeubles.
Les statuts prévoient une libération à hauteur de 50% à la constitution de la société puis 25% en N+2 et en N+4.
La comptabilisation des apports sera sensiblement identique à la précédente. Seul le compte 109 « capital souscrit non appelé » viendra se rajouter pour enregistrer la part non libérée de ce capital. Ce compte apparaîtra en haut de l'actif du bilan.
La promesse d'apport
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
109000 | Capital souscrit non appelé | 800000¤ | ||
| 101100 | Capital souscrit non appelé | 800000¤ | ||
Le premier appel de fonds
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
101100 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
101200 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
456210 | Appel de fonds 50% du capital social | 200000¤ | ||
| 456220 | Appel de fonds 50% du capital social | 200000¤ | ||
109000 | Appel de fonds 50% du capital social | 400000¤ | ||
Versement définitif de la fraction appelée
Numéro de compte | Libellé | Montant | ||
Débit | Crédit | Débit | Crédit | |
512100 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
456210 | Versement de 50% du capital social | 200000¤ | ||
456220 | Versement de 50% du capital social | 200000¤ | ||
| 101200 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
101300 | Versement de 50% du capital social | 400000¤ | ||
Au sommaire du dossier
- Introduction du dossier sur les SCI
- IS ou IR : déterminer le régime fiscal applicable à la SCI
- L'option pour l'IS dans la SCI : modalités de l'option et conséquences
- SCI à l'IR : l'imposition dépend de celle des associés
- Imposition des SCI à l'IS : principes généraux et obligations déclaratives
- Choisir le régime fiscal de la SCI : les critères à prendre en compte
- Les obligations comptables de la SCI : comptabilité de trésorerie ou d'engagement ?
- Le plan de comptes de la SCI de location
- Création d'une SCI : les premières écritures comptables
Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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