Le régime fiscal des SCI relevant de l'impôt sur le revenu

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Dans les SCI relevant de l'impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides).

Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d'une fraction des bénéfices de la société, cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société.

Lorsque l'associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est assujettie à l'impôt sur le revenu, alors que cette quote-part sera soumise à l'IS si l'associé est une société relevant de cet impôt sur les sociétés.

Les différentes abréviations utilisées

  • BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
  • BA : Bénéfices agricoles
  • BNC : Bénéfices non commerciaux
  • i.e. : du latin « id est » prend le sens de « c'est-à-dire »


SCI à l'IS : règles de détermination des résultats annuels

Les SCI relevant de l'IR exercent généralement une activité civile de nature patrimoniale consistant en l'acquisition et la location d'immeubles.

En principe, le résultat annuel de ces SCIs est déterminé en application des règles des revenus fonciers (i.e. mêmes règles que celles applicables aux propriétaires d'immeubles les donnant en location).

Toutefois, en application de l'article 238 bis K du CGI, le résultat annuel de la SCI est calculé selon les règles applicables aux associés lorsque ces derniers sont :

  • des sociétés soumises à l'IS ;

ou

  • des entreprises individuelles exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole relevant de l'impôt sur le revenu placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel. Il s'agit ici d'entrepreneurs individuels qui ont inscrits les titres d'une SCI à l'actif du bilan de leur entreprise.

Ainsi, si les parts d'une SCI sont détenues par des associés personnes morales relevant de l'IS, le résultat de la SCI sera déterminé en application des règles qui régissent l'IS. De même, si les parts d'une SCI sont inscrites à l'actif d'une entreprise individuelle relevant de l'IR et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel, le résultat de la SCI sera déterminé en application, selon le cas, des règles qui régissent les BIC ou les BA.

Lorsque la SCI comprend à la fois des associés personnes physiques et des sociétés à l'IS ou des entreprises individuelles répondant aux conditions visées ci-dessus, une double détermination des résultats doit intervenir :

  • une détermination des résultats selon les règles applicables en matière d'IS, de BIC ou de BA, pour le calcul de la quote-part des résultats revenant aux associés personnes morales relevant de l'IS ou aux entreprises individuelles placé de plein droit sous un régime de bénéfice réel ;
  • une détermination en application des règles des revenus fonciers pour le calcul de la quote-part des résultats revenant aux autres associés (personnes physiques, entreprises BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou contribuables relevant des BNC, notamment).


Remarque

Les règles de détermination des résultats annuels applicables aux revenus fonciers, à l'IS, aux BIC et aux BA comportent un certain nombre de différences.


Parmi les plus notoires, on peut citer :

  • la possibilité de déduire un amortissement annuel dans le cadre des régimes  IS/BIC/BA alors que cette possibilité n'est pas offerte par les règles applicables aux revenus fonciers ;
  • la détermination du résultat sur la base d'une comptabilité de caisse dans le cadre des revenus fonciers, alors qu'il convient de prendre en compte les créances acquises et les dépenses engagées dans le cadre des régimes IS/ BIC/ BA.


Remarque

Il existe des dispositifs limitant la déduction des amortissements pratiqués par les SCI translucides, sur les biens qu'elles donnent en location (article 39 C, II-1 du CGI).


Vous trouverez plus de détails concernant les avantages / inconvénients de chacun des régimes dans les articles suivants :

Modalités d'imposition du résultat des SCI



Répartition du résultat entre les associés de la SCI

En principe, la répartition du résultat imposable de la SCI entre les associés s'effectue au prorata de leur participation au capital de la SCI, à moins qu'une convention conclue avant la clôture de l'exercice ne leur confère des droits différents.

Fait générateur de l'impôt

Les résultats des SCI sont imposables au nom de leurs associés à la date de leur réalisation par ladite SCI, cette date coïncidant avec celle de la clôture de l'exercice.

Cette règle de principe s'applique même en l'absence de distribution effective des bénéfices de la SCI aux associés. Autrement dit, les associés sont imposés à hauteur de leur quote-part, même si les bénéfices de l'exercice sont mis en réserve.

Par ailleurs, le résultat réalisé par la SCI est imposable entre les mains des seuls associés présents à la clôture de l'exercice. En cas de cession de parts de SCI en cours d'exercice, c'est le nouvel associé (i.e. l'associé ayant acquis les parts sociales) qui sera taxé sur le bénéfice de l'année de la cession, à l'exclusion de l'associé sortant.

Remarque : en cas de transmission, à titre gratuit ou à titre onéreux, des parts sociales d'une SCI, après la cession d'un immeuble par ladite SCI, mais avant la clôture de l'exercice, l'associé redevable de l'impôt correspondant à la plus-value de cession est celui présent à la date de la cession du bien (i.e. règle dérogatoire à l'imposition des seuls associés présents à la clôture de l'exercice).

Imposition du résultat des SCI

Résultat imposable au nom des associés personnes physiques, entreprises BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou contribuables relevant des BNC

La quote-part dans les résultats de la SCI d'un associé personne physique, d'une entreprise BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou d'un contribuable relevant des BNC est comprise dans le revenu global du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.

Le cas échéant, cette quote-part est additionnée ou compensée avec les autres revenus ou déficits fonciers du foyer fiscal du contribuable propriétaire des parts sociales.

Le revenu foncier du contribuable, intégrant la quote-part dans les résultats de SCI, est soumis au barème progressif de l'IR et aux prélèvements sociaux.

Les éventuels déficits fonciers sont imputables sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700¤ par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers du contribuable des dix années suivantes.

Résultat imposable au nom des associés relevant de l'IS

Les personnes morales passibles de l'IS sont soumises audit impôt à raison de leur quote-part dans les bénéfices des SCI dans lesquelles elles détiennent une participation.

Lorsque le résultat de la SCI est déficitaire, il s'impute sans restriction sur le bénéfice réalisé par la personne morale associée.

Remarque

Il existe une restriction à l'imputation des déficits de la SCI sur les résultats de l'associé relevant de l'IS. En effet, selon l'article 39 C, II-1, 2ème alinéa, au titre des douze premiers mois d'amortissement, la fraction du déficit de la SCI qui est issue des amortissements dont la déduction est autorisée en application de l'article 39 C, II-1, alinéa 1 du CGI, n'est imputable qu'à hauteur du quart du bénéfice imposable à l'IS au taux normal que chaque associé retire du reste de ses activités.


Résultat imposable au nom des associés BIC/BA placés de plein droit sous un régime de bénéfice réel (i.e. parts de la SCI inscrites à l'actif du bilan de l'entreprise individuelle)

La quote-part des bénéfices de la SCI est comprise dans le résultat de l'exploitant (i.e. augmentation du résultat taxable de l'exploitant).

En cas de réalisation d'un déficit par la SCI, les conditions d'imputation de la quote-part dans ce déficit sont les suivantes :

  • les associés exploitants individuels exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale (BIC) ne sont pas autorisés à imputer les éventuels résultats déficitaires de la SCI sur les bénéfices provenant de l'exploitation individuelle ;

  • s'agissant des exploitants agricoles, la quote-part des déficits d'une SCI concoure au résultat de l'exploitation individuelle à déclarer dans la catégorie des bénéfices agricoles.

Ces déficits des associés exploitants individuels ne sont imputables que sur les BIC non professionnels imposables au nom du contribuable, au cours de la même année et des six années suivantes (les résultats de la SCI, imposables au nom de l'associé entreprise individuelle, sont considérés comme provenant d'activités non professionnelles).

Imposition des plus-values immobilières réalisées par les SCI

Les plus-values réalisées par les SCI exerçant une activité non professionnelle, à l'occasion de la vente des biens immobiliers dont elles sont propriétaires, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers pour la quote-part de ces plus-values revenant aux associés personnes physiques.

Dans ce contexte spécifique, l'article 150 VF du CGI prévoit que c'est la SCI elle-même qui verse l'impôt, et non les associés.

S'agissant des associés entreprises individuelles ou sociétés relevant de l'IS, les plus-values immobilières sont imposées dans les mêmes conditions que les autres revenus (i.e. inclusion de la plus-value dans leurs résultats annuels).

Obligations déclaratives des SCI relevant de l'IR



Au niveau de la SCI

Les SCI translucides qui se livrent à l'acquisition et à la gestion d'immeubles sont tenues de souscrire une déclaration annuelle de leurs résultats, sur un formulaire n°2072. Cette déclaration contient notamment un état indiquant les conditions dans lesquelles leurs bénéfices ou leurs déficits sont répartis entre les associés.

Au niveau des associés

Associés personnes physiques, entreprises BIC ou BA relevant du régime des micro-entreprises ou contribuables relevant des BNC

La quote-part dans les résultats d'une SCI est mentionnée sur la déclaration n°2044 (déclaration des revenus fonciers) et additionnée ou compensée avec les autres revenus ou déficits fonciers. Le montant total du revenu ou du déficit foncier d'ensemble ainsi obtenu est reporté sur la déclaration n°2042 de l'associé.

Associés relevant de l'IS

Lorsqu'elle ne se trouve pas déjà comptabilisée dans les produits de l'exercice, la quote-part dans les résultats d'une SCI est mentionnée sur la ligne WL (bénéfice) ou WT (déficit) du tableau 2058-A de la liasse fiscale de l'associé relevant d'un régime réel normal d'imposition.

Si ce dernier relève d'un régime simplifié d'imposition, le montant de cette quote-part est porté sur la ligne 330 (bénéfice) ou 350 (déficit) du 2033-B de sa liasse fiscale.

Associés BIC/BA placés de plein droit sous un régime de bénéfice réel (i.e. parts de la SCI inscrites à l'actif du bilan de l'entreprise individuelle)

La quote-part du bénéfice d'une SCI est ajoutée au résultat de l'exploitant individuel soumis à un régime réel doit être mentionnée :

  • pour les entreprises industrielles, commerciales ou artisanales, sur le tableau 2058 A ligne WL (réel normal) ou sur le tableau 2033 B ligne 330 (réel simplifié) ;
  • pour les exploitants agricoles, sur le tableau 2151 ligne WL (réel normal), ligne FP du tableau 2139 B (réel simplifié).

La quote-part dans les déficits d'une SCI (qui n'est pas imputable sur les bénéfices provenant de l'exploitation individuelle) est déclarée dans une rubrique spécifique de la déclaration d'ensemble des revenus.

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Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.