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Le loueur en meublé non professionnel

Article écrit par Cattier Clotilde sur LinkedIn (404 articles)
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Loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel se définit par défaut : il s'agit de celui qui ne remplit pas les trois conditions cumulatives posées par l'article 155, IV du CGI pour être qualifié de loueur en meublé professionnel.

Vous trouverez plus de détails sur le statut de loueur en meublé professionnel dans l'article « Le loueur en meublé professionnel ».

En principe, les revenus du loueur en meublé non professionnel sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Toutefois, dans certaines circonstances, les produits tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel sont intégralement exonérés d'impôt sur le revenu :

  • Tel est le cas des personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale : elles bénéficient d'une exonération des produits générés dans ce contexte à condition que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le loyer ne dépasse pas certains seuils ;
  • Tel est également le cas des personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale, à des personnes n'y élisant pas domicile (par exemple : chambre d'hôte), lorsque les recettes provenant de la location et les prestations annexes ne dépassent pas 760 ¤ par an.

En outre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2% (taux applicable à compter des loyers perçus en 2017, imposables en 2018 - préalablement, le taux des prélèvements sociaux s'élevait à 15,5%).

Enfin, la valeur vénale de l'immeuble entre dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le présent article décrit plus en détail ce régime fiscal.

 

Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé non professionnel

L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale, relevant, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers.

Imposition des résultats

Les résultats de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun. Ainsi, lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 70 000¤, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305 ¤.

En l'absence d'application du régime micro-BIC, l'immeuble loué en meublé peut être amorti. Précisons cependant que la déductibilité de ces amortissements peut être limitée dans certaines circonstances (article 39 C, 2 du CGI).

Remarque : lorsque l'activité est exercée par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, cette société est soumise à l'impôt sur les sociétés, en application de l'article 206, 2 du CGI.

 

Imputation des déficits

Les déficits provenant de l'exercice à titre non professionnel d'une activité de location meublée ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature des dix années suivantes. Autrement dit, ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, ni sur les bénéfices d'autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.

Plus-values

Les plus et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières privées.

Vous trouverez plus de détails à ce sujet dans l'article « Les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières des particuliers ».

 

Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels

Les personnes physiques qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2018, certains logements peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Les logements entrant dans le champ du dispositif sont les logements neufs ou en l'état de futur achèvement, ainsi que les logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation en vue de leur location meublée.

Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les logements doivent être situés dans certaines structures médico-sociales (par exemple : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences avec services pour étudiants, etc.).

Le propriétaire du logement meublé doit s'engager à le louer, de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans, à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2012, la réduction d'impôt est égale à 11%[1] du prix de revient des logements (i.e. prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition et, pour les logements achevés depuis au moins quinze ans, du montant des travaux de réhabilitation). Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 300 k¤.

La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année de l'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation et des huit années suivantes (i.e. étalement sur neuf années). La fraction non imputée de la réduction d'impôt au titre d'une année (i.e. lorsque la fraction imputable au titre d'une année est supérieure au montant de l'impôt dû) est reportable et imputable sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes.

La fraction de la réduction d'impôt imputée chaque année est prise en compte pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Le bénéfice du dispositif est subordonné à un certain formalisme et à la production de documents lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé pour la première fois.

Le non respect des conditions d'application du régime, et notamment la rupture de l'engagement de location, entraîne la reprise de la réduction d'impôt. Toutefois, tel n'est pas le cas lorsque la rupture de l'engagement de location résulte de l'invalidité, du licenciement ou du décès du contribuable (ou de son conjoint en cas d'imposition commune) ainsi qu'en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique de l'établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

 

TVA

Le régime TVA des loueurs en meublé non professionnels est identique à celui des loueurs en meublé professionnels. Autrement dit, cette activité est exonérée de TVA, sans possibilité d'option, sauf si elle recouvre certaines catégories de location (i.e. prestations d'hébergement fournies dans les hôtels et assimilés).

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter l'article « Le loueur en meublé professionnel ».

 

Impôt locaux



Contribution économique territoriale

Comme pour le loueur en meublé professionnel, la location meublée constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si les seuils de chiffre d'affaires sont dépassés, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Le redevable de la CFE et de la CVAE est la personne qui fournit la prestation d'hébergement.

Certaines locations (essentiellement celles qui consistent à louer tout ou partie d'une habitation personnelle) échappent à ces taxes.

Taxe d'habitation

Lorsqu'ils sont imposables à la CFE, les propriétaires / locataires du local loué en meublé (spécialement aménagé pour la location) ne sont en principe pas redevables de la taxe d'habitation (c'est le locataire qui l'est).

Dans les autres circonstances, la taxe d'habitation est due.

 

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les locaux d'habitation loués en meublé par des loueurs non professionnels ne peuvent pas être considérés comme des biens professionnels et doivent, en conséquence, être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire.

 

[1] Les logements acquis précédemment bénéficiaient d'un taux supérieur de réduction d'impôt (i.e. 25% pour 2009 et 2010, 18% pour 2011).


Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.
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