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La location-gérance du fonds de commerce

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Catégorie : Restructurations, cession et cessation
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Exploitation d'un fond en échange d'une redevance : la location-gérance

La location-gérance d'un fonds de commerce permet au propriétaire d'un fonds de commerce ou d'artisan, le bailleur, de concéder totalement ou partiellement l'exploitation du fonds à un tiers, le locataire-gérant.

Le locataire-gérant ne devient pas propriétaire du fonds mais l'exploite à ses risques et périls, selon les termes des articles L144-1 et suivants du Code de commerce. En échange, le propriétaire du fonds perçoit une redevance.

Lorsque le propriétaire du fonds est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation explicite du propriétaire des locaux.

On parle aussi parfois de gérance libre. Le gérant doit avoir la capacité commerciale.

La location-gérance est publiée dans un journal d'annonces légales, dans les 15 jours de sa signature.

Lorsque le fond est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat au registre national des entreprises (RNE) et est soumis à toutes les obligations qui en découlent (article L144-2 du Code de commerce). L'obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci et ce jusqu'à la publication du contrat, exclusion faite des dettes délictuelles ou personnelles, ainsi que des impôts directs.

Dans le cadre d'une transmission d'entreprise, la location-gérance peut être combinée à d'autres conventions, afin de faciliter cette transmission.

La comptabilisation de la location-gérance n'est pas traitée dans cet article.

 

Les conditions de la location-gérance

Le contrat de location-gérance concerne obligatoirement un fonds de commerce ou un fond artisanal, c'est-à-dire à une universalité qui comprend au minimum une clientèle actuelle. Sans les éléments essentiels qui composent un fonds de commerce, le contrat pourrait être requalifié par les juges, par exemple, en contrat de location d'un bien immobilier.

Une universalité : qu'est-ce que c'est ?

L'universalité est un ensemble de biens qui forment une collection ou une entité juridique complexe comme le fonds de commerce, prise globalement comme un bien unique et soumise à un régime juridique particulier. C'est l'universalité de fait, à ne pas confondre avec l'universalité de droit qu'est le patrimoine d'une personne physique. L'universalité de droit comprend les créances et les dettes en plus des biens.

Le contrat de location-gérance est conclu soit à durée déterminée ou indéterminée, le plus souvent pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Des obligations réciproques incombent au locataire-gérant ainsi que bailleur : 

  • concernant le locataire-gérant, il se doit d'exploiter le fond conformément à sa destination, l'entretenir et payer la redevance dans les conditions prévues par le contrat. Il doit également respecter les éventuelles clauses contenues dans le contrat telles qu'une clause de non-concurrence, une clause interdisant toute cession ou sous-location ou encore une clause de libre consultation de la comptabilité par le propriétaire du fonds ; 
  • concernant le bailleur, il doit délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds tels que la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le stock, matériel, etc. Par ailleurs, il doit garantir une exploitation paisible du fonds (hygiène, sécurité, garantie des vices cachés, garantie d'éviction). Enfin, il doit également respecter les éventuelles clauses de non-concurrence ou encore une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

S'agissant de la redevance, il s'agit de la contrepartie payée par le locataire-gérant pour l'exploitation du fonds. Le montant est fixé librement par le contrat et peut être révisé à la demande de l'une des parties. Cette redevance peut prendre plusieurs formes, à savoir une somme fixe, un pourcentage sur les bénéfices, sur le chiffre d'affaires ou encore sur les deux.

En pratique, la redevance est payée mensuellement, mais il est possible de prévoir un versement trimestriel. Le locataire-gérant peut déduire de son imposition, qu'il soit soumis à l'IR ou à l'IS.

Le contrat de location-gérance peut prendre fin dans les situations suivantes : 

  • le contrat à durée déterminée arrive à son terme et ne prévoit pas de reconduction ; 
  • le contrat est résilié de manière unilatérale, à condition de respecter le préavis, généralement de 3 mois ; 
  • le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations, comme le non-paiement de la redevance.

À la fin du contrat, le propriétaire récupère le droit d'exploitation du fonds et les contrats se poursuivent. Le désormais ex locataire-gérant ne peut demander d'indemnisation même si le fond a pris de la valeur sous sa gérance.

 

La location-gérance dans un cadre de transmission

La location-gérance peut être un bon moyen pour faciliter une transmission. Couplée à d'autres contrats, elle présente deux avantages.

Elle permet à l'acquéreur de se faire une idée de la rentabilité du fonds pendant un temps limité ou de différer le paiement du prix de vente, lorsque l'acquéreur désigné n'a pas les moyens de racheter le fonds.

La location-gérance est alors couplée à :

  • une promesse synallagmatique de vente ;
  • une promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s'engage à vendre.

Un apport en société est également possible pour protéger le patrimoine du propriétaire. La société devient locataire-gérant du fonds.

Plus d'infos

  • L144-1 et suivants du code de commerce
  • R144-1 du code de commerce
  • D144-2 et suivants du code de commerce


La location-gérance du fonds de commerce


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