La comptabilité des SCI de construction-vente

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Modifié le 19/11/2016
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Les sociétés civiles de construction vente (SCCV) sont des sociétés civiles créées dans le but de permettre la construction et la vente d'un projet immobilier. Très courantes dans le secteur de la promotion immobilière, elles présentent notamment la particularité, en comptabilité, d'avoir des immeubles en stocks et non dans les comptes de la classe 2 « immobilisations ».

Les promoteurs immobiliers ont l'habitude de créer des sociétés pouvant être des sociétés civiles de construction-vente ou de « programme ». Le promoteur agit alors souvent en tant que mandataire d'investisseurs financiers. Il est le gérant de la SCCV.

Il existe un plan comptable professionnel et un guide comptable qui préconisent de calculer le résultat à l'achèvement (remise des clés à l'acquéreur).

A l'inverse, le plan comptable général qualifie la méthode à l'avancement de méthode préférentielle, chaque fois qu'un programme de construction entrera dans la définition des contrats à long terme.

Si les sociétés civiles n'ont pas l'obligation d'appliquer ce plan comptable, il leur permet tout de même de mieux suivre les projets de construction. 

 

Quelques particularités des comptes des promoteurs de construction immobilière

Le plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers prévoit deux adaptations principales.

Il permet d'abord d'utiliser un compte 4453 spécifiquement dédié aux opérations immobilières afin de faciliter l'établissement des déclarations spécifiques de TVA des promoteurs immobiliers (formulaires 940,941,942,943).

Il permet ensuite d'utiliser le système de l'inventaire permanent tout au long de l'exercice. Ce système oblige à mouvementer les comptes de stocks à chaque opération qui entre dans le coût de revient de l'immeuble.

Ce n'est qu'à la fin de l'exercice que les comptes de charges seront mouvementés afin de permettre la présentation d'états annuels, conformes aux prescriptions du plan comptable général.

Ces dispositions particulières ne peuvent s'appliquer qu'à la condition d'être conformes aux prescriptions du plan comptable général en vigueur.

 

Les comptes spécifiques à la promotion construction

Le plan comptable professionnel prévoit un certain nombre de comptes que les professionnels devront subdiviser autant que de besoin, dans le but de faciliter l'écriture de transfert au compte de résultat en fin d'exercice.

Certains de ces comptes sont des créations pure et simples, ce qui signifie qu'ils n'existent pas dans le plan comptable général.

D'autres comptes ont simplement été renommés ou utilisés à d'autres fins parce qu'ils ont été créés en complément, à une époque où le numéro de compte n'était pas utilisé par le plan comptable général. C'est le cas des emprunts bonifiés, utilisés aujourd'hui pour les emprunts participatifs (compte 1675).

 

Numéro de compteLibellé du plan comptable professionnelLibellé du PCG lorsque le compte existe

164

Emprunts auprès des établissements de crédit : 

  • 1641- crédits terrains 
  • 1645 - crédits d'accompagnement


Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit

167

Emprunts et dettes assortis de conditions particulières : 

  • 1675 - emprunts bonifiés


 

Emprunts et dettes assortis de conditions particulières : 

  • 1675 - emprunts participatifs


261

Titres de participation :

  • 2617 - Parts de sociétés immobilières 


Titres de participation : 

-

267

Créances rattachées à des participations :

  • 2675 - Apports - promoteurs à des sociétés immobilières


Créances rattachées à des participations : 

  • 2675 - Versements représentatifs d'apports non capitalisés (appels de fonds)


31

Terrains à aménager

  • 311 - prix d'acquisition ou valeur d'apports
  • 312 - frais d'acquisition de terrains (frais payés aux tiers)
  • 313 - indemnités diverses
  • 314 - frais de démolition, sondages, honoraires etc.
  • 315 - participations financières
  • 316 - frais divers sur terrains
  • 317 - coûts internes d'acquisition (promotion directe)
  • 318 - droits sociaux sur terrains à aménager
  • 319 - coût des terrains sortis du stocks


(Stocks de) matières premières

32 

Approvisionnements, terrains ou immeubles en cours

(Stocks d')autres approvisionnements 

331 

Terrains :

  • 3311 - Prix d'acquisition ou valeur d'apport
  • 3312 - Frais d'acquisition des terrains (Frais payés aux tiers)
  • 3313 - Indemnités diverses
  • 3314 - Frais de démolition, sondages, honoraires etc.
  • 3315 - Participations financières 
  • 3316 - Frais divers sur terrain
  • 3317 - Coûts internes d'acquisition (Promotion directe)
  • 3318 - Droits sociaux sur terrains à aménager


Produits en cours

332 

Voirie, réseaux, divers et aménagements (VRD et aménagements)

  • 3321 - Voiries, routes et chemins
  • 3322 - réseaux et branchements
  • 3323 - Travaux divers de VRD et aménagements
  • 3324 - Honoraires de VRD et aménagements


 -

333 

Constructions :

  • 3331 - Fondations spéciales
  • 3332 - Travaux de construction
  • 3334 - Honoraires de construction


 -

334 

Frais annexes 

  • 3341 - Frais financiers
  • 3342 - Rémunération des promoteurs constructeurs
  • 3343 - Impôts et taxes
  • 3344 - Frais de commercialisation et de publicité
  • 3345 - Frais annexes divers


 -

335 

Coûts internes de production (producteurs directs) Travaux en cours

338 

Droits sociaux sur immeubles en cours -

339 

Coûts des terrains ou immeubles en cours sortis du stock  - 

351 

Terrains Produits intermédiaires

352 

Voirie, réseaux divers et aménagements  - 

353 

Constructions  - 

354 

Frais annexes  - 

355 

Coûts internes de production (producteurs directs)Produits finis 

358 

Droits sociaux sur immeubles achevésProduits résiduels

359 

Coût des lots achevés sortis du stock  -

391 

Provisions pour dépréciation des terrains à aménager 

Dépréciation des matières premières

392 

Provisions pour dépréciation des approvisionnements 

Dépréciation des autres approvisionnements

393 

Provisions pour dépréciation des terrains ou immeubles en cours

Dépréciation des en-cours de production de biens

395 

Provisions pour dépréciation des immeubles achevés

Dépréciation des en-cours de production

4011

Vendeurs de terrains

Fournisseurs - Achats de biens et prestations de services
4012

Entrepreneurs, architectes, BET, etc.

  • 40121 - Entrepreneurs - Marchés et avenants
  • 40122 - Architectes, BET, etc
  • 40127 - Entrepreneurs et architectes - Retenues 
    • 401271 - Retenues de garantie
    • 401272 - Retenues diverses



 -
4017

Fournisseurs divers

 Fournisseurs - Retenues de garanties
403

Fournisseurs - Effets à payer

  • 4031 - Vendeurs de terrains
  • 4032 - Entrepreneurs, architectes, BET etc.
  • 4037 - Fournisseurs divers


 Fournisseurs - Effets à payer
409

Fournisseurs débiteurs

  • 4091 - Entrepreneurs, architectes, BET, etc - Avances et acomptes


 

Fournisseurs débiteurs

  • 4091 - Fournisseurs - avances et acomptes versés sur commandes


411

Clients

  • 4111 - Clients terrains
  • 4112 - Clients acquéreurs (immeubles construits)
  • 4113 - Clients locataires
  • 4114 - Mandants
  • 4118 - Clients divers


 

Clients

  • 4111 - Clients - Ventes de biens ou de prestations de services
  • 4117 - Clients - Retenues de garantie 

 4191

 Clients - avances et acomptes

  • 41911 - Clients - avances reçues sur terrains
  • 41912 - Clients - avances reçues sur locaux
  • 41913 - Clients divers


Clients - Avances et acomptes reçus sur commandes
4453  

 Taxes déductibles - Opérations de construction

  • 44531 - Taxes sur chiffre d'affaires déductibles sur immeubles en cours
    • 445311 - sur terrain
    • 445312 - sur VRD
    • 445313 - sur construction
    • 445314 - sur frais annexes
    • 445315 - sur frais de commercialisation
    • 445319 - TVA récupérable (compte créditeur)

  • 44532 - TVA dont la récupération est différée
  • 44533 - TVA récupérée sur droits à déduction évalués (compte créditeur)


  -
4457 

 Taxes sur le chiffre d'affaires collectées par l'entreprise :

  • 44571 - TVA collectée
  • 44579 - TVA payée sur ventes encaissées (compte débiteur)

Taxes sur le chiffre d'affaires collectées par l'entreprise

454 

Associés des SCI - Apports promoteurs

  • 4541 - Apports promoteurs (compte créditeur)
  • 4542 - Comptes courants
  • 4543 - Impôts et taxes recouvrables sur les associés


 -

601 

Achats de terrains 

Achats stockés - Matières premières

6031 

Variation de stocks : terrains 

Variation des stocks de matières premières

605 

Travaux et honoraires d'aménagement et de construction (à subdiviser pour distinguer les travaux des honoraires) 

Achat de matériel, équipements et travaux

608 

Frais annexes de construction 

Frais accessoires d'achat

70 

Ventes de produits 

Ventes de produits fabriqués, prestations de services, marchandises

701 

Ventes d'immeubles construits Ventes de produits finis

702 

Ventes de terrains Ventes de produits intermédiaires

706 

Locations Prestations de services

7133 

Variation de stocks : terrains ou immeubles en cours 

Variation des en-cours de production de biens

7135 

Variation de stocks : immeubles achevés Variation des stocks de produits

 

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Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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