La cession d'un contrat de crédit-bail immobilier au profit d'une SCI dont les titres sont démembrés

La cession du contrat de crédit-bail immobilier

Les contrats de crédit-bail prévoient en général la possibilité pour le crédit-preneur de procéder à une levée de l'option anticipée, assortie d'une indemnité de résiliation. En pratique, ce dénouement n'est pas le plus optimal, tant sur le plan économique que fiscal.

La cession directe du contrat de CBI est en l'occurrence plus avantageuse. En particulier si la cession est réalisée au profit d'une SCI dont l'usufruit des parts sociales est détenu par la société d'exploitation cédant le contrat.

La SCI relève évidemment du régime des sociétés de personnes et se verra appliquer les dispositions de l'article 238 bis K du CGI. La cession du contrat de CBI est étudiée ici dans le cadre des schémas exposés précédemment.

Lors de la cession d'un contrat de crédit-bail, il convient de ventiler le prix de cession entre la fraction afférente aux droits sur l'immeuble et celle correspondant aux droits sur le terrain.

Cette ventilation est nécessaire pour la détermination du régime fiscal applicable à la plus-value lorsque la cession est réalisée par une entreprise relevant de l'IR, ou dans le cadre d'une fusion ou d'un apport partiel d'actif soumis au régime fiscal de faveur prévu aux articles 210 A à 210 B du CGI.

S'agissant des cessions de contrats réalisées par des entreprises soumises à l'IS, le montant total de la plus-value est compris dans le résultat imposable au taux de droit commun.

La ventilation du prix de cession permet également de définir le régime des droits acquis par la SCI cessionnaire. Ainsi, les droits afférents au terrain ne sont pas amortissables, alors que ceux relatifs aux constructions peuvent être amortis sur la durée réelle d'utilisation des constructions, appréciée à la date d'acquisition du contrat.

Le 6 de l'article 39 duodecies A du CGI dispose que, la valeur des droits représentatifs du terrain correspond à la valeur réelle du terrain au jour de la cession du contrat diminuée de sa valeur au jour de la conclusion du contrat et augmentée de la fraction des loyers non déduits des résultats imposables et se rapportant aux éléments non amortissables.

Par conséquent, le prix d'acquisition du contrat se rapportant au terrain s'entend de la plus-value réelle acquise par le terrain lui-même entre la date de conclusion et la date de cession du contrat augmentée de l'amortissement financier du terrain supporté par le preneur par le biais des loyers versés.

Pour la détermination de l'amortissement financier du terrain supporté par le cédant du contrat, il convient de se référer au tableau d'affectation des loyers communiqué par la société de crédit-bail. La valeur des droits représentatifs de l'immeuble correspond à la différence entre le prix d'acquisition total du contrat et la valeur des droits se rapportant au terrain.

Le cessionnaire et le cédant d'un contrat de crédit-bail sont soumis à des obligations déclaratives prévues respectivement aux articles 38 quindecies G et 38 quindecies J de l'annexe III du CGI. Ils doivent chacun joindre à leur déclaration de résultats de l'exercice en cours à la date de la mutation du contrat, un état conforme au modèle établi par l'administration fiscale.

Pour le cessionnaire, l'état doit mentionner les renseignements nécessaires à la ventilation du prix d'acquisition du contrat de CBI. L'état du cédant doit, quant à lui, comporter les informations relatives aux loyers non déduits et indispensables au calcul de la plus-value réalisée [1]. Le cédant doit, de plus, remettre au cessionnaire le tableau et l'état récapitulatif qui lui ont été remis par le crédit-bailleur ou un précédent souscripteur.

L'évaluation du prix d'acquisition du contrat de crédit-bail immobilier

L'acquisition d'un contrat de CBI peut s'analyser en l'acquisition, d'une part, d'un droit au bail et, d'autre part, d'une promesse unilatérale de vente. Autrement dit, le contrat de CBI est un droit de nature incorporelle permettant au preneur de devenir propriétaire de l'immeuble au terme du contrat.

Une idée préconçue des praticiens, alimentée entre autres par des bulletins de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) [2], affirme que le prix d'acquisition d'un contrat de CBI résulte de la différence entre :

• la valeur de l'actif immobilier déterminée sur la base de prix de marché ou d'une expertise ;
• et la valeur de la dette correspondant à la somme des loyers actualisés restant à courir jusqu'à la fin du contrat et la valeur résiduelle actualisée en fin de contrat.

Or, il en est tout autre d'après le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés publié par l'administration fiscale. Et c'est tant mieux. Selon l'administration, l'évaluation d'un bien pris en crédit-bail est égale à la différence entre la valeur actuelle du bien et la valeur actuelle des loyers et montant de l'opération restant à payer. Ces valeurs se déterminent de la manière suivante :

Avec :

• V : le montant de l'investissement initial ;
• a : le taux d'amortissement économique ;
• n : le nombre d'années d'utilisation du bien.

Avec :

• L : le montant du loyer annuel ;
• i : le taux d'intérêt courant du marché ;
• x : le nombre d'années restant à courir ;
• OP : le montant de l'option de rachat au terme du bail.

L'administration dispose que « bien qu'ils ne soient pas la propriété de l'entreprise et par conséquent non inscrits à l'actif, on ne peut négliger les biens financés par crédit-bail (immeubles, matériels, équipements...) : en effet, l'entreprise détient, au travers de ces contrats, des droits de nature incorporelle qui représentent une valeur certaine ».

Il est ainsi prescrit d'évaluer ces biens comme s'ils étaient détenus en pleine propriété, mais en retranchant à leur valeur actuelle la charge financière qu'ils produisent. Le lecteur attentif aura noté que l'administration ne fait pas la distinction entre crédit-bail mobilier et immobilier.

Exemple

L'évaluation de contrats de crédits-baux immobiliers en vue de leur cession

Le traitement comptable et fiscal de cet élément incorporel

La cession du contrat de CBI se traduit à hauteur du prix d'acquisition par l'enregistrement chez la société d'exploitation cédante, d'un produit exceptionnel lié à la cession d'élément d'actif et chez la SCI cessionnaire, d'une immobilisation incorporelle.

Cet élément incorporel doit faire l'objet d'un amortissement selon des modalités et une durée définies d'après la probabilité de réalisation du transfert de propriété en fin de contrat. Il s'agit, en l'absence de transfert prévu ou préalable, d'un amortissement sur la durée résiduelle la plus courte entre celle du contrat et celle de la vie de l'actif immobilier. Si la levée d'option est certaine, le contrat s'amortit sur la durée résiduelle de vie de l'actif.

Fiscalement, le contrat de CBI est amorti en mode linéaire sur la durée d'utilisation normale de l'immeuble restant à courir à l'exception de la fraction assimilée au terrain.

Cette fraction du prix représentative du terrain résulte de l'application au prix global du contrat, du rapport à la date du transfert entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier.

Lors de la levée d'option, la valeur nette comptable du contrat de CBI est ajoutée au prix d'acquisition de l'actif immobilier. L'élément incorporel est ainsi considéré comme partie intégrante du coût d'entrée de l'immeuble [3].

Lorsque la cession du contrat de CBI est réalisée par une entreprise relevant de l'IR, une fraction de la plus-value réalisée peut bénéficier du taux réduit d'imposition des plus- values à long terme.

Les modalités de ventilation de la plus-value entre chacune des fractions relevant respectivement du régime du court terme et du long terme sont fondées sur la nature financière de l'opération et sur les caractéristiques du contrat.

En pratique, la plus-value à court terme s'entend de la part des redevances déduites qui correspond à la répercussion de l'amortissement financier du coût de revient de l'investissement, hors frais d'acquisition de l'immeuble.

La part de la plus-value de cession soumise au régime des plus-values à court terme se rapporte aux droits sur l'immeuble objet du contrat.

La plus-value sur les droits représentatifs du terrain égale à la plus-value réelle acquise par le terrain est toujours à long terme lorsque le contrat est cédé au moins deux ans après sa conclusion.

L'abattement prévu à l'article 151 septies B du CGI trouvera à s'appliquer si le contrat de CBI cédé par l'entité exploitante est détenu depuis plus de cinq ans.

Ce délai de cinq ans n'est pas sans rappeler celui prévu au III de l'article 244 quater E du CGI relatif au crédit d'impôt pour investissements réalisés et exploités par les PME en Corse (CIIC).

Prenons l'exemple d'une entreprise crédit-preneuse qui serait éligible au CIIC. Au-delà de cinq années, elle cèderait le contrat de CBI à la SCI dont elle détient l'usufruit des parts sociales.

De fait, l'entreprise aura perçu le CIIC au titre de son investissement en crédit-bail et bénéficié des dispositions de l'article 151 septies B du CGI lors de la cession du contrat de CBI.

La cession d'un contrat de crédit-bail emporte une double conséquence dans la mesure où, d'une part, elle confère au cessionnaire le droit à la jouissance de l'immeuble pour la durée du contrat restant à courir et, d'autre part, elle le rend titulaire de la promesse unilatérale de vente contenue dans le contrat.

Sur le fondement de cette analyse, l'administration estime que la fraction du prix qui correspond à la cession du droit de jouissance doit être soumise aux droits de mutation à titre onéreux en application de l'article 725 du CGI. Par suite, seule la fraction qui se rapporte à la promesse unilatérale de vente peut relever de la TVA [4].

La Cour de cassation a jugé que l'exigibilité des droits d'enregistrement à raison des cessions de droit au bail n'est pas limitée aux opérations portant sur des baux commerciaux au sens du décret 53-960 du 30 septembre 1953. Elle s'applique à toute cession de droit au bail, quelle que soit la qualification qui lui est donnée.

La cour s'en tient à une analyse purement juridique du crédit-bail, faisant abstraction de sa dimension financière, pour considérer que dans la mesure où le contrat prévoit une période de location de l'immeuble, la cession du contrat s'assimile à une cession de droit au bail [5].

Le Conseil d'État a quant à lui jugé, que la TVA grevant l'acquisition de la promesse unilatérale de vente incluse dans un contrat de CBI ne peut être regardée comme une taxe grevant l'immeuble objet dudit contrat et ne doit donc donner lieu à aucune réintégration lors de la vente ultérieure de l'immeuble [6].

***

L'acquisition par le chef d'entreprise de l'immeuble dans lequel il exerce son activité soulève de nombreuses questions périphériques à l'exploitation elle-même. Le dirigeant sera soucieux d'investir dans des conditions optimales afin de préparer sa retraite tout en assurant la transmission de ce patrimoine à ses enfants, que ces derniers souhaitent ou non reprendre l'activité professionnelle.

Il est préférable que les investissements immobiliers soient réalisés par l'intermédiaire d'une SCI. Ce choix patrimonial doit être affiné pour répondre aux spécificités du financement de l'immobilier d'entreprise.

Parmi les modes d'acquisition qui s'offrent à l'investisseur, le contrat de crédit-bail immobilier présente des qualités indéniables. Pour autant, la fiscalité de cette opération peut réserver de mauvaises surprises si elle est mal appréhendée.

La SCI crédit-preneuse relèvera du régime des BNC du fait de la sous-location du bien objet du contrat de CBI. Si elle demeure dans ce régime, le piège de la levée d'option se refermera sur ses associés.

Pour ceux qui souhaitent anticiper cette déconvenue, la méthode classique est l'option à l'IS. Cette stratégie est dépourvue de toute valeur ajoutée de la part de ceux qui l'auraient prodigué. Opter à l'IS, ou comment vivre César et mourir Pompée [7].

Heureusement, le législateur est venu au secours des contribuables ayant subi les sévices de leurs prétendus conseils en permettant la révocabilité de l'option à l'IS sous certaines conditions [8].

Dès lors, la stratégie préconisée passe par l'utilisation du démembrement de propriété des parts sociales d'une SCI soumise au régime des sociétés de personnes. De cette manière, les désagréments d'une levée d'option au régime de l'IR ou d'une cession ultérieure du bien acquis à l'IS seront évincés.

Antoine VEGA est chef de mission dans un cabinet d'expertise comptable sur Ajaccio depuis près de 16 ans et a une expérience de près de 37 ans dans la comptabilité.