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Fiscalité et copropriété

17 réponses
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Ecrit le : 04/09/2014 15:29 par Lili83

bonjour à tous

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété qui comprend 57 lots.

Depuis quelques années, lors des assemblées, revient la question de la location des places de parking visiteurs aux résidents.

ces places de parking sont des parties communes.

Si la location de ces places de parking est validée lors de la prochaine assemblée

et dans le cas ou la copropriété retirerait un bénéfice de cette location (en supposant que les autres charges et produits sont équilibrés)

1) est ce que ces bénéfices seraient imposables ?

2) Si oui dans quelles conditions ?

3) Est ce que l'impôt sera acquitté directement par le syndicat des copropriétaires et ensuite regularisé au prorata des tantièmes. L'article auquel renvoie le lien mentionné dans ce post, évoque uniquement les placements de la trésorerie.

4) Pour la TVA, par contre je ne pense pas que la question se pose car ce n'est pas une activité commerciale mais civile, qu'elle sera accessoire et que les redevables n'y sont pas assujettis. Mais peut-être que je me trompe.

Je vous remercie par avance de m'éclairer sur ce sujet.

cdlt

lili83

http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-2.htm

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 04/09/2014 17:21 par Mozo

Bonjour

Je réponds que sur la TVA.

Si, la location de place ce parking est soumis à TVA, c'est pleinement une activité commerciale, c'est à dire une prestation et non intellectuelle prof libérale (activité civile). D'autre part une activité civile (libérale) est aussi soumis à tva sauf quelques exception comme médecin par exemple.

Toute activité qui est exploitée dans une entreprise de type commerciale, prestataire ou libérale est soumis à tva, quelques soit sa forme juridique même si elle est exploité en association

En revanche que vous soyez une entreprise individuelle, d'associés ou associative on peut opter pour la franchise de base art 293bis du CGI dès lors que le CA est inférieur à 34000€/an

Demandez vous quel est le but recherché en louant les places de libre, si c'est de financer des travaux collectifs, alors créez une association pour ce but en optant pour la franchise de base

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 05/09/2014 07:31 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Une copropriété est une sorte de réunion de plusieurs propriétaires. Elle ne constitue pas une entité distincte, dotée de la personnalité morale.

En son séquence, il me semble que les revenus fonciers tirés de la location de parking sont taxés au niveau de chacun des propriétaires appartenant à la copropriété, à l'impôt sur le revenu. La répartition des revenus fonciers peut être faite sur la même base que la répartition des charges de copproriete.

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 05/09/2014 23:59 par Lili83

Bonsoir à tous

Merci pour vos réponses.

Voici quelques précisions.

Il y a 6 places de parking visiteurs qui seront proposées à la location pour 40 € par mois ce qui représenterait environ 2880 € par an donc pas grand chose en supposant qu'elles soient toutes louées toute l'année (ce qui n'est pas évident). Et je n'ai pas encore déduit les frais liés à cette location (frais de rédaction des baux, frais de recouvrement et de gestion des loyers, certainement facturés par le syndic qui gérera tout cela)

dans la résidence, il n'y a pas de personnes (physique ou morale) qui exercent une activité professionnelle et qui ont leur siège social situé au sein de la résidence.

Ces places seront uniquement louées aux personnes qui habitent sur place et qui ont 2 véhicules pour 1 seule place de parking attribué à leur logement . Ces personnes n'ont pas d'exigence de récupération de la TVA.

La copropriété est organisée de façon classique : syndicat des copropriétaires et un syndic qui la représente. Il n'y a pas d'association. Donc pas d'entité distincte (juste la personnalité civile pour l'action en justice et la responsabilité pour le syndicat des copropriétaires)

Ces locations sont demandées par certains copropriétaires pour certains, pour pouvoir garer un véhicule supplémentaire et par d'autres qui espèrent pouvoir ainsi voir leurs charges de copro diminuer (ce qui complètement illusoire compte tenu des sommes et du nombre de places).

Personnellement, je crois détenir environ 3000 tantièmes sur les 90000 que compte la copropriété .

Donc si je prends l'exemple suivant

location 2880 € par an dans les comptes de produits de la copro

frais liés à ces locations (rédaction des baux, émission des quittances...etc) 580 € (au pif) dans les comptes de charges

donc résultat (bénéfice) 2300 € pour les 90000 tantièmes donc en ce qui me concerne 2300/90000x3000= 76,66 € de revenus fonciers (sur une déclaration 2044 perso)

Est ce bien cela qu'il faut comprendre ?

En fait, je pensais au début que c'était le syndicat en tant qu'entité qui remplissait une 2044, qui était redevable de l'impôt, qui enregistrait cet impôt comme n'importe quelle autre charge et que la répartition se faisait de façon identiques aux autres charges.

Ce qui au final doit revenir au même ou quasiment.

Merci d'avance encore de répondre à mes questions

Cdlt

Lili83

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 06/09/2014 08:58 par Mozo

Bonjour,

Je ne vois pas pourquoi vous nous dites que personnes exercent une activité professionnelle.

Quand bien même qu'il y en ait eu, cela ne change rien à votre question de location de parking.

D'autre part,

Ces personnes n'ont pas d'exigence de récupération de la TVA.

La TVA n'est jamais liée à une exigence de récupération de TVA.

La location de parking ou de garage qui n'est pas lié à la location d'un bien habitation est soumise à TVA.

Je fais cette interprétation :

Dès lors qu'un copropriétaire loue son emplacement de parking à un autre copropriétaire, le bailleur-propriétaire doit rajouter au loyer la tva pour la reverser aux services des impôts.

J'ai trouvé aucune une exception en la qualité de propriétaire à priori un locataire qui sous-louerait son parking accessoire à son bail devrait aussi rajouter la TVA.

Au dessous de 32 900 € de chiffre d'affaire le bailleur-propriétaire pourrait opter pour la franchise de base article 293B CGI, comme tout entrepreneur.

Côté imposition sur le revenu, au dessous de 32900 € de recettes vous pouvez opter pour le micro-foncier, soit un un bénéfice/revenu imposable calculé à 0,70 de la recette.

revenu imposable soumis au prélèvement sociale et CSG de 15,5 % + votre taux marginal d'imposition (14 ou, 30, 41% ou 45%)

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 06/09/2014 23:21 par Lili83

Bonjour

Pour Mozo ou Christian

Je me suis peut-être mal exprimée mais ce que je voulais dire c'est que dans la résidence nous sommes tous des particuliers et que les futurs locataires de ces parkings ne seront pas des professionnels (qui eux ont une possibilité de récupérer la TVA et qui peuvent avoir intérêt à ce qui ait une option pour la TVA de la part de leur prestataire).

Cependant je pense avoir trouver la réponse à mes questions dans mes bouquins (j'aurais du commencer par là, je n'aurai pas embêter tout le monde avec mes questions !) à la page 734 du DSCG 1 DU FOUCHER.

"les organismes réputés à but non lucratif (sont cités bien sur les associations, fondations ,congrégations mais également les syndicats ce qui est notre cas : syndicat de copropriétaires) ne sont pas soumis aux impôts commerciaux à condition que pour l'essentiel, leurs activités restent non lucratives" . ce qui est notre cas.

"Les activités de ces organismes sont exonérées des impôts commerciaux (IS ,TVA et taxe professionnelle) si leur gestion est désintéressée et si leurs activités non lucratives sont prépondérantes". Ce qui est aussi notre cas.

Je suis totalement d'accord avec vous mozo pour l'ensemble de vos réponses si nous étions dans le cas où c'était l'un des copropriétaires qui loue son parking ou garage et qui faisait ses avis de loyer.

Là où je m'interrogeais c'était sur

1) le redevable= le bailleur : un syndicat de copropriétaires (et non un copropriétaire en particulier ou une entreprise) et son régime fiscal particulier. Je n'ai pas pensé à rapprocher le syndicat à une association.

2) les places louées qui sont des parties communes et qui donc appartiennent à l'ensemble des copropriétaires.

Donc je pense qu'il sera nécessaire d'isoler (ou de les faire apparaitre très distinctement) dans la compta de la copro , les produits et les charges liés à cette activité pour justifier leur caractère accessoire et surtout pour identifier le revenu foncier à déclarer pour chaque copropriétaire (moins de 80 € / an pour les plus gros copropriétaires et encore...à condition que toutes les places soient louées une année complète) et après je vous rejoins micro foncier ou 2044 et prélèvements sociaux. D'ailleurs cela me fait penser que si je fait une 2044, je peux certainement déduire de mon coté la part des intérêts d'emprunt et autres frais qui concerne ces quelques tantièmes !

Maintenant il va falloir que je trouve le nombre de tantièmes que représente ces parties communes sur les 3000 que je possède !!!

Cdlt

Lili83

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 07/09/2014 07:48 par Mozo

Bonjour,

Vous êtes libre de ne pas être d'accord avec moi.

Je vous ai donné la règle sur la tva. Que vous soyez tous des particuliers c'est une raison supplémentaire pour que la tva soit appliquée, ce ne sont pas les professionnels qui sont redevable de la tva mais les consommateurs donc les particuliers.

Vous évoquez l'association à but non lucratif,

Vous n'êtes pas dans ce cas, pour 2 raison vous en tirez un revenu donc activité lucrative et deuxièmement la location de parking est une activité concurrentielle par conséquent soumis à tva sauf lorsque le parking ou garage est accessoire à un logement, peu importe que le propriétaire soit une entreprise, une association ou un particulier.

Cordialemnet

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 08/09/2014 17:11 par Lili83

Bonjour Mozo

Je ne suis effectivement pas d'accord avec vous sur certains points. Je pense que nos désaccord vient du fait que vous, vous observez les choses d'une façon générale alors que moi je me place dans mon cas particulier.

Et c'est bien parce que je considère que nous sommes pas dans le cas général (BIC, BNC ou SCI, entreprise individuelle ou personne morale) que je posais la question.

Mais vous êtes également libre de ne pas être d'accord avec moi.

je vais uniquement me baser sur les faits

nous sommes un syndicat de copropriétaires : 1er fait. Voila pour la forme juridique. Donc nous ne sommes pas dans le cas d'une forme commerciale (personne physique ou morale) et nous ne sommes pas non plus dans le cadre d'une activité libérale ou agricole.

2eme fait le "syndicat" est une forme juridique qui rentre dans la même catégorie que les associations, fondations et congrégations (voir DSCG 1 foucher page 734). Ils ne sont pas soumis aux impôts commerciaux.

3eme fait : notre syndicat de copropriétaires ne perçoit actuellement comme produits que les appels de fonds destinés à payer les charges communes de copropriétés (ascenseurs, maintenances, espaces verts , bref tout ce qu'il y a de plus classique). Les membres du conseil syndical sont bénévoles. Et nous n'avons aucun placement financier. bref il n'y a aucun profit réalisé et ce n'est pas le but. Donc l'activité est totalement à but non lucratif.

4eme fait . Les organismes à but non lucratif sont exonérés des impôts commerciaux (is tva et taxe pro) (cf foucher dscg 1 page 734) sous réserve que l'activité non lucrative reste prépondérante.

5eme fait : comme je l'ai dit précédemment cette activité de location (même si par nature elle est lucrative, je suis d'accord avec vous) est très accessoire. Elle ne devrait même pas représenter 5% des produits totaux (recette des locations+ appels de fonds destinés au paiement des charges courantes). En droit l'accessoire suit le principal. Je suis bien d'accord avec vous que si finalement les activités de location représentaient la majeure partie des produits, on aurait un but lucratif et on serait soumis aux impôts commerciaux.

6eme fait : le parking loué sera bien rattaché à un logement puisqu'il sera loué uniquement aux résidents (mais ce rattachement sera différent à chaque fois qu'il y aura changement de locataire).

Enfin je pensais avoir suffisamment préciser ma pensée concernant la TVA mais je vois que ce n'est pas le cas.

En aucun cas je ne dis que les particuliers ne sont pas redevables de la TVA (on en paie tous les jours sur tout). je dis que les particuliers ne sont pas des "récupérateurs" de TVA. A aucun moment ils n'ont la possibilité de déduire la TVA de leur achats. Et l'option ne ferait qu'alourdir administrativement les choses (ce qui augmenterait les honoraires du syndic).

Cdlt

Lili83

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 08/09/2014 18:42 par Mozo
Message édité le 08/09/2014 18:43 par Mozo

Bonjour,

La location de surface d'habitation, garage ou parking est pleinement une activité lucrative.

Quelle que soit l'association, qui aurait une activité qui existerait dans le secteur marchand, de bien ou de service est redevable de toutes les taxes et impôt identiquement d'une entreprise.

J'ai aucun doute la dessus.

Le fait que la location de parking représente que 5% de la totalité des locations et par conséquent vous y affectez un rôle accessoire, ne justifie en rien une taxation et imposition. Sinon le pompiste qui vendrait un senteur à l'eucalyptus à celui qui vient de faire le plein de carburant devrait pas collecter la tva.

C'est d'ailleurs clairement le cas pour la location de parking non accessoirement à un bail d'habitation, les entreprises telles que Vinci, Eiffage etc..... exploitent leur business de location de parking de façon commerciale.

Pour rappel, pour les visiteurs qui n'auraient pas lu de début, comme toutes activités professionnelles relevant du BIC que l'on soit une personne physique ou morale dessous un CA de 32900€ a la possibilité d'opter pour la franchise de base article 293B du CGI.

D'ailleurs je peux témoigner de ma commune, pour la condamnation définitive après avoir épuisée tous les recours en appel, de l'association communale qui gérait uniquement les parking de surface à payer 1 million de TVA non versée.

Si à priori, il était indiscutable que l'association de la mairie était sans but lucratif, mais le fait que l'activité soit existante et exploitée dans un business commercial, les recettes de l'association communale sont alors soumises à la tva.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Fiscalité et copropriété

Ecrit le : 08/09/2014 18:50 par Mozo

Si vous avez un doute, je vous conseil de faire un rescrit fiscal pour obtenir une réponse du centre des impôts.

Le centre des impôts répondra en fonction de l'énoncé de votre question et par conséquent il faut rien oublier dans la formulation.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online
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