Financement de l'immobilier et blockchain

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L'association des Experts-Comptables en Entreprise ont organisé, en partenariat avec le Conseil supérieur de l'Ordre des experts-comptables et Compta Online, un webconférence le 12 janvier 2021 : « Financement de l'immobilier via la blockchain ».

Une avocate, une expert-comptable et commissaire aux comptes, un notaire, mais aussi deux entrepreneurs du monde de la blockchain vous présenteront les opportunités offertes par cette technologie ainsi que les problématiques et points d'alertes à prendre en considération.

Nous sommes aujourd'hui à l'aube de la quatrième révolution industrielle. Auparavant, au 15e siècle, la première révolution industrielle, l'imprimerie, avait révolutionné l'univers des connaissances. Au 19e siècle, ce fut la découverte de la motorisation qui révolutionna le domaine de l'énergie. Enfin, au 20e siècle, c'est internet qui a réduit les distances dans le monde. La blockchain, quant à elle, vise à révolutionner les relations d'intermédiation sous-tendant nos relations économiques.

Qu'est-ce que la blockchain ?

Le mode de fonctionnement d'une blockchain s'appuie sur 6 étapes. Premièrement, une transaction est initiée entre plusieurs intervenants. Cette transaction est ensuite codée, en s'appuyant sur des techniques de pseudonymisation, puis inscrite avec d'autres dans un bloc. Dans la troisième étape, les transactions du bloc sont vérifiées, grâce à la puissance de calcul des ordinateurs d'utilisateurs du réseau. Ensuite, si le bloc contenant les transactions est validé, il rejoint la chaîne formée par les blocs précédents. Cinquièmement, la transaction entre les intervenants est exécutée. La dernière étape consiste en la conservation de l'historique des opérations dans un registre crypté et pseudonomysé auquel tous les membres du réseau ont accès.

Comment la blockchain peut-elle faciliter le financement d'actifs immobiliers ? 

La technologie blockchain permet à la fois de faciliter des modes de financement existants mais en crée aussi de nouveaux, avec une incertitude juridique variable.

La digitalisation des registres de mouvements de titres des sociétés non cotées permet par exemple, d'accélérer les cessions de parts de société avec la même valeur probatoire que les registres de mouvements de titres papiers, et ce depuis la loi Sapin II, complétée par l'ordonnance définissant la notion de « Dispositif Électronique d'Enregistrement Partagé ». C'est l'exemple de l'opération de cession de l'hôtel particulier « AnnA », réalisée en juin 2020 et qui constitue la première transaction immobilière française et européenne utilisant la technologie blockchain, rendant opposables des titres directement via la blockchain.

La blockchain a aussi permis l'apparition d'un nouveau mode de financement, les ICO (pour Initial coin offering), une méthode de levée de fonds, via l'émission d'actifs numériques échangeables contre des cryptomonnaies durant la phase de démarrage d'un projet. Plusieurs ICO ont fait la une de la presse spécialisée, permettant la levée de millions d'euros en quelques minutes. Mais avec quel cadre juridique, fiscal et comptable ? Si le législateur français a progressivement précisé le statut de ce type d'opérations, les entreprises doivent rester particulièrement vigilantes, car le régime juridique dépend des conditions de fait de l'opération.

Autre mode de financement apparu avec la blockchain, les STO (pour Security token offerings), qui reprend le principe d'une ICO, mais avec l'émission de jetons de titres (security tokens) auxquels sont attachés des droits juridiques à l'investisseur sur l'entreprise. Ce type d'opération, qui peut être séduisant sur le papier, est toutefois encore à clarifier d'un point de vue juridique.

D'autres applications

La blockchain a également d'autres applications : timesharing (immobilier à temps partagé), échange de pièces traçable et sécurisé, sécurisation de la propriété immobilière dans les pays qui ne disposent pas de cadastre, etc. Les cas d'usage sont nombreux, et ce webinaire a aussi été l'occasion d'en passer quelques-uns en revue.

Cette conférence a permis aussi d'évoquer plusieurs enjeux réglementaires, liés à ces différentes opérations et au vu de la multiplicité des expertises engagées : droit de la concurrence, droit à la vie privée, droit de la propriété intellectuelle, droit du contrat ainsi que la gouvernance de la chaîne, pour n'en citer que quelques unes.

Voir le replay du webconférence « Financement de l'immobilier via la blockchain »

Retrouvez le replay de la webconférence « Financement de l'immobilier via la blockchain » du 12 janvier 2021, avec les intervenants suivants :

Laurent Lanzini
Diplômé d'expertise comptable, Senior Manager chez Square et Administrateur en charge du digital chez ECE