Revue Fiduciaire

Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

7 réponses
1 195 lectures
Ecrit le : 17/11/2017 15:49 par Vincent57
Message édité le 17/11/2017 15:55 par Vincent57

Bonjour,

je souhaite acheter un petit appartement via la création d'une SCI. Il s'agit d'un achat de 25k€ + frais de notaire.

Je souhaite donc passer par une SCI car j'envisage par la suite un autre achat d'ici un an.

J'ai parcouru de nombreux textes, forums, demandé conseils pour bien comprendre la différence entre choix de l'IS ou IR ainsi que le choix de la TVA.

Je voudrais louer au maximum 4 semaines / an cet appartement qui est vendu meublé. 

Puis-je créer une SCI à l'IR et en franchise de base de TVA puisque les revenus seront d'environ 1500€ ? Soit des revenus inférieurs au montant du credit+différentes charges ?

J'ai peur de me tromper au greffe et d'être contrôlé vu la complexité des textes et des possibilités.

Merci d'avance pour vos conseils et votre aide,

 

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 20/11/2017 13:42 par Pavana

Bonjour,

Je vais reprendre point par point ton post.

Je trouve que le choix d'une SCI n'est pas forcément justifié dans ton cas. As-tu une autre raison de faire une SCI à part l'envie d'acheter d'autres biens ?

Concernant la location de 4 semaines / an, je ne comprends pas. Tu veux l'acheter en SCI et l'utiliser à titre perso ? 48 semaines par an et le louer 4 semaines à des tiers personnes ?

Pour la location, s'il s'agit d'un local d'habitation tu n'as pas de TVA, sauf si c'est un meublé et encore sous certaines conditions.

Par contre, si tu achètes un meublé et que tu loues un meublé, tu n'as pas le choix d'opter ou non à l'IS. Tu es de droit à l'IS quand une SCI loue un local meublé.

N'hésites pas à répondre ou à compléter tes infos pour qu'on puisse t'éclairer.

Cordialement

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 21/11/2017 07:41 par Mozo

Bonjour,

Oui pourquoi une SCI ?  quel intérêt ?

Une SCI c'est pour que nos héritiers payent moins de droit de succession lorsqu'on partira de ce monde,  les héritiers directes ont un abattement de 100 000 € chacun.

Sans SCI, vous louez, payez la CFE, parfois la taxe locale et déclarer la location sur votre déclaration d'impôt.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 22/11/2017 15:22 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Cela ne me paraît pas idiot de passer par une SCI pour acheter ce bien (transmission aux enfants facilitée, pas d'indivision si entrée d'un nouvel investisseur, etc.).

En revanche, si c'est une activité de location meublée qui est envisagée, cette SCI sera automatiquement à l'IS.

Le régime de l'IS présente des avantages : possibilité de déduire les amortissements sur l'immeuble notamment.

Toutefois, en cas de cession de l'immeuble, la plus-value (déterminée à partir de la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire après déduction des amortissements) sera soumise à l'IS, sans abattement pour durée de détention.

Pour mémoire, la plus-value de cession d'un immeuble détenu par une SCI (ou des parts de la SCI) bénéficie du régime fiscal des plus-value immobilières des personnes physiques (assujettissement à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après déduction d'abattements pour durée de détention). 

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 22/11/2017 17:36 par Vincent57

Bonjour merci pour vos différentes réponses.
Je souhaite passer par une sci car je vais acheter l'année prochaine un autre "appartement-local" qui cette fois-ci sera loué à mon EI.

Pour cet achat précis, je n'ai pas encore arrêté le nombre de semaines de location à l'année j'ai simplement indiqué 4, mais l'ancien propriétaire en réalise le triple sans passer par un autre canal de loc. qu'un célèbre site de petites annonces entre particuliers :)

De plus, j'ai opté pour la sci pour ne pas augmenter mon revenu imposable, car déclarer en revenu foncier me ferait payer davantage d'IR.

N'étant pas marié j'achète ce bien avec ma compagne, une autre raison de la sci.

Peut-être que ces quelques précisions abondent dans ma démarche et le choix de création d'une SCI.

Encore merci pour vos retours,

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 22/11/2017 18:59 par Mozo

Bonsoir,

Qu'entendez vous par un "appartement-local"   ?

De plus, j'ai opté pour la sci pour ne pas augmenter mon revenu imposable, car déclarer en revenu foncier me ferait payer davantage d'IR

C'est raté,  la SCI ne changerait strictement rien le revenu de la location via la SCI vous devez la rajouter sur votre déclaration de revenu exactement comme si il n'y avait pas de SCI.

Si vous habitez de façon habituelle dans ce logement avec votre famille et vous comptez vous mettre créer une activité professionnelle sous le statut d'indépendant.

La SCI vous couterait plus cher puisque si les loyers sont déductible pour la partie réservée à sa profession de l'autre pour la SCI et donc vous même ce sera imposable...

Il est plus intéressant pour un entrepreneur individuel d'occuper une partie de sa résidence principale en prévoyant une indemnité compensatrice qui elle sera déductible et ne constituerait pas un revenu personnel.

Il faut que la partie du logement qu'on consacre à son activité professionnelle soit réelle et qu'il y ait aucun doute avec la partie vie privée, le montant proportionnel aux dépenses réelles.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 23/11/2017 15:16 par Vincent57

bonjour et merci encore pour votre aide.

@mozo merci pour vos conseils, mais effectivement lorsque l'on créé on fait parfois des erreurs. 

Permettez moi cependant de compléter ma réponse, car votre propre avis découle d'une mauvaise compréhension de mon post initiale et de sa suite.

Je n'ai jamais souhaité habiter dans un appartement et y travailler, d'ailleurs je ne travaille pas seul dans l'entreprise. Je parlais de l'achat d'un appartement pour en faire nos bureaux, en ville si possible, vous voyez je pense aussi à la visibilité, j'espère cette fois encore ne pas faire "rater" ma réflexion.

Je ne pense pas être le premier, qui doit pour son entreprise, acheter des locaux. Quand l'entreprise fonctionne, pourquoi rester locataire quand on peut commencer à se créer un patrimoine. Là encore pardonnez ce terme générique mais qui je l'espère est compréhensible e tous et toutes. 

De très nombreuses entreprises de différentes tailles d'ailleurs, je parle ici de TPE, passe par la création d'une ici pour ensuite voir cette ici être propriétaire des locaux loués. Peut être est-ce une erreur de leur part, vous pourrez me confirmer ou l'infirmer.

Pour résumé je souhaite créé une sci pour dans un premier acheter un appartement en vue d'une location et très vite acheter un deuxième bien qui sera quant à lui consacré à mon activité.

Enfin concernant la déclaration des revenus de la SCI à l'IS je ne comprend pas (encore "raté") pourquoi il faudrait déclarer les loyers sur feuille d'impôts.

Re: Faire le bon choix création SCI IS/IR ais-je bien compris ?

Ecrit le : 23/11/2017 19:54 par Mozo

Bonsoir,

Vous parlez d'appartement, un appartement c'est un logement pour y habiter....  parlons plutôt de local ou de bureau il est alors à usage exclusif à héberger du mobilier de bureau avec éventuellement une salle de pose.

Le local ne peut pas permettre à une personne d'y dormir ou d'y séjourner même d'un cours séjour ou ans de très rare cas.

La sci n'apporte pas d'intérêt fiscal dans sa gestion courante.

Le bénéfice de la SCI vous le rajoutez à votre déclaration de revenu personnel exactement comme si il n'y a pas de SCI.

Pourquoi meubler un bien que vous louerez ? 

Ce qui vous fait entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciale BIC,  alors que louer le local nu et le locataire le meuble en y récupérant la tva et en déduisant sur son bénéfice est souvent bien plus judicieux.  Le propriétaire lui recevra un revenu locatif s'ajoutant à sa déclaration d'impôt de la même façon qu'il soit particulier propriétaire ou associé d'une SCI.

Si vous êtes obligé d'avoir des locaux autre que votre lieu de résidence pour exercer votre activité professionnelle oui il vaut mieux être propriétaire,  si vous exercez une activité de prestataire (donc sans risque de dette)  vous pouvez être particulier propriétaire ou comme associé d'une SCI point de vue fiscal cela ne change rien.

Mais n'oubliez pas que si l'entrepreneur déduit le loyer de son bénéfice celui qui l'encaisse le particulier propriétaire ou l'associé d'un SCI paye un prélèvement social, CSG et impôt sur les loyers encaissés.

L'optimisation serait de domicilier son entreprise à son domicile (dans la mesure du possible) et prévoir une indemnité proportionnelle versée de l'entreprise individuelles ou société à la personne physique (vous)  il y a aucune conséquence fiscale.

Comme le dit Cattier-clotild..  la situation demande une étude en tenant compte de différents éléments qui détermine le choix.

Cordialement

Christian



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Modérateur Compta Online
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