évaluation parts SCI à capital non entièrement libéré

Bonjour, je dois évaluer les parts d'une SCI dont l'objet est la location d'un appartement.
Intuitivement je pensais à déterminer les parts comme la valeur reelle de l'appartement diminuée de l'emprunt restant à payer.
Mais j'ai eu comme information que le capital, qui dans les statuts est sensiblement souscrit à la valeur d'origine de l'immeuble qui je précise a été acheté par la SCI et non apporté par un associé, n' a pas été entierement liberé.
Alors dois je encore diminuer la valeur trouvée par la partie du capital non liberée?
Et par ailleurs comment valoriser le futur de manière la moins compliquée?
La méthode des DCF pour une SCI ne me semble pas adaptée, mais j'aimerais bien prendre en compte le fait qu' elle est légerement déficitaire pendant un temps mais aussi la valorisation future de l'immeuble. Enfin c délicat je ne sais pas si le "futur" doit rentrer dans les calculs proprement dit pour une SCI; mais sur quels bases peut on négocier la valeur des parts?( en plus des éléments comptables)
J'attends vos réponses avec impatience, et vous en remercie d'avance.

Valeur de 1 part d'uen SCI = ( valeur des immeubles - dettes de la SCI) / nombre de parts
sachant que la valeur des immeubles s'entend en fair value c'est à dire sa juste valeur en fonction des prix de l'immobilier de la région ou se trouve l'immeuble.
En plus la QP du capital non libérée doit etre retranché du mantant de la valeur de l'immeuble.
Je ne comprend pas, dans ton message tu parle de futur. Mais l'évaluation actuelle de l'immeuble comprend une grandse partie l'évaluation du futur en plus le futur ne t'interesse pas puisque l'immeuble ne te rapporte pas une rente à moins si tu le loue et dans ce cas il faudra penser à actualiser les loyers qui seront percus. Et la tu peux actualiser sur la durée résiduelle de l'amortissement de l'emprunt qui en principe est allignée sur celui de l'immeuble. Tu peux également penser à intégrer les impositions différées actives et passives comme les impots locaux...
Ce que j'aimerai te dire que l'évaluation des parts des SCI ou autres est avant tout une question d'offre et de demande et meme si tu arrives à faire des méthodes avec des calculs de partout (Bete et méchant) le prix sur le quel tu vas tomber est n'est pas LE PRIX de ta SCImais un prix parmi d'autres
C'est pour cela il faudra penser à une évaluation multicritère (fourchette de prix)basée sur des éléments trés différents et aprés faire un panaché de tout cela.
Dans tout les cas si j'été à ta place c ce que je ferai.
Bon courage.

Merci Néan ou plutôt peut être futur confrère puisque je suis en train d'hésiter à commencer le stage venant juste d'avoir le DESCF.
Cela me conforte dans mes idées, j'attends le bilan qui ne m'a (***pas de style SMS***) pas été communiqué pour y voir plus clair n'ayant que des estimations du bien immobilier et l échéancier de l emprunt.
Sinon quand je parlais de futur je voulais estimer une sorte de coût d'opportunité entre le fait de céder les parts à l'instant T ou attendre une augmention possible de la valeur du bien de limmobilier si le bien s apprecie ou au contraire une dépréciation. Je ne sais pas si je suis très clair mais l'idée est de rémunerer le fait de renoncer à une appréciation des parts dans le futur du fait du remboursement de l emprunt via les loyers en les cédant maintenant.