L'essentiel de la TVA immobilière

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La TVA immobilière est un ensemble de règles particulières qui concernent les cessions d'immeubles et de terrains, constructibles ou non.

Les différentes cessions peuvent être, selon le cas, soumises à la TVA de plein droit, exonérées et soumises à la TVA sur option.

Lorsque les cessions sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, elle peut parfois être calculée sur la marge.

Les immeubles sont classés dans deux catégories qui sont les immeubles soumis de plein droit à la TVA et les immeubles exonérés. En cas d'exonération, une option reste possible.

La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l'acquisition de l'immeuble n'a pas ouvert droit à déduction.

Ces règles s'appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique. C'est valable quel que soit leur statut :

  • marchand de biens ;
  • promoteur constructeur ;
  • constructeur de maisons individuelles ;
  • ou entreprise qui construit ses locaux professionnels par exemple. 

Seules les ventes d'immeubles réalisées par des non assujettis ne sont jamais soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Sont soumis à la TVA immobilière de plein droit : terrain à bâtir et immeuble achevé depuis moins de cinq ans

Les terrains à bâtir, certaines livraisons à soi-même d'immeubles et les immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis de plein droit à la TVA lors de leur cession.

Pour les immeubles achevés depuis moins de cinq ans, la règle s'applique quel que soit le nombre de cessions qui intervient dans les cinq premières années de l'achèvement.

Ainsi, un immeuble achevé en 2018 et revendu 3 fois par des assujettis en 2019, 2020 et 2021 sera soumis à la taxe sur la valeur ajoutée sur l'intégralité du prix de vente. Le taux à appliquer sera le taux de 20%.

La règle concerne le marchand de biens qui achète des immeubles neufs pour les revendre dans les cinq ans. Elle concerne aussi l'entrepreneur qui achète un terrain à bâtir pour y construire son local professionnel.

En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction.

La catégorie des immeubles achevés depuis moins de cinq ans comprend à la fois :

  • les immeubles neufs ;
  • et les immeubles anciens dont les travaux de rénovation sont suffisamment importants pour permettre de considérer qu'il s'agit d'un nouvel immeuble. 

L'appréciation se fait ici au cas par cas et peut être lourde de conséquences puisque l'exonération des immeubles anciens ne peut s'appliquer.

A titre de précision, sont considérés comme des terrains à bâtir, au sens de la TVA immobilière, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un document d'urbanisme (PLU, carte communale, etc.).

Un terrain comportant des constructions ne constitue pas un terrain à bâtir, même si ces constructions sont destinées à être rénovées ou démolies (sauf si ces constructions sont dans un état tel qu'elles sont impropres à un usage quelconque).

Les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d'immeubles neufs au sens de l'article 257 du code général des impôts (2° du 2 du I) sont soumises :

  • à la taxe de publicité foncière ;
  • et aux droits de mutation au taux réduit dès lors qu'elles sont soumises à taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total (hors taxation sur la marge).

Une exonération partielle ou totale des droits de mutation sur les terrains à bâtir est également possible s'il est pris un engagement de construire dans les 4 ans.

Enfin, dès lors que le régime applicable est celui de la TVA immobilière, l'acquéreur particulier bénéficie de frais de notaires réduits.

Une dispense de TVA sur les livraisons de biens meubles ou immeubles réalisés entre assujettis redevables de la TVA est prévue par l'article 257 du CGI. Elle doit faire l'objet d'une attention particulière au regard de la lourdeur de ses conséquences en cas d'erreur.

Les immeubles exonérés de TVA : les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les autres terrains

Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir vendus par des professionnels assujettis à la TVA sont exonérés. L'exonération n'est généralement pas neutre.

Une option est donc ouverte pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée. Cette option s'exerce dans l'acte de cession de l'immeuble ou du terrain.

Les conséquences de l'exonération: la régularisation de la TVA déduite et le coefficient de taxation

L'exonération de l'immeuble ou du terrain oblige le vendeur à régulariser la TVA déduite en amont lors de l'acquisition. Le bien immobilier n'est plus considéré comme étant utilisé dans le cadre d'une activité taxable.

La TVA initialement déduite doit être régularisée jusqu'à la fin de la période de régularisation qui est de 20 ans. Ce n'est qu'au bout de ce délai relativement long que la déduction sera acquise.

La régularisation se fait par vingtième pour toutes les années qui restent à courir jusqu'à la fin du délai de régularisation de la TVA immobilière de 20 ans.

L'absence de soumission de la cession d'un immeuble à la TVA peut aussi obliger l'assujetti à calculer un coefficient de taxation pour ne pas déduire la taxe non affectée à des opérations taxables.

Dans le cas d'un marchand de biens, l'exonération peut même l'obliger à payer la taxe sur les salaires puisqu'il n'est pas soumis à TVA à 100%.

Pour éviter ces inconvénients, le vendeur dispose de deux possibilités :

  • l'option pour la soumission de la cession à la taxe sur la valeur ajoutée ;
  • la refacturation des vingtièmes restants à courir au nouvel acquéreur.

Soumettre la cession à la TVA : l'exercice de l'option

L'option pour la TVA présente surtout un intérêt lorsque le nouvel acquéreur est lui-même un assujetti.

Si l'acheteur est un particulier, un non assujetti ou un assujetti exonéré (médecins par exemple), elle présente l'inconvénient d'augmenter le prix de vente.

L'option est aussi intéressante en cas de travaux de rénovation. Elle permet de déduire la TVA payée sur les travaux, dès l'exercice de l'option. La TVA à déduire sur les travaux de rénovation doit généralement être supérieure à la TVA collectée qui serait calculée sur la marge...

Enfin, l'option permet d'éviter la régularisation de la TVA déduite en amont.

L'option pour la TVA est une décision de gestion qui s'apprécie au cas par cas, pour chaque immeuble ou chaque lot. Elle doit être expresse et exprimée dans l'acte constatant la mutation, de manière distincte pour chaque immeuble.

Une attention particulière doit être apportée aux queues de programmes des promoteurs constructeurs. L'option pour la TVA peut diminuer la perte réalisée sur le dernier lot.

Refacturer la TVA initialement déduite pour les vingtièmes restants à régulariser

Si l'acquéreur est un assujetti à la TVA, le transfert de la TVA à régulariser par vingtièmes peut être intéressant pour le vendeur et pour l'acquéreur. Ce dernier pourra déduire cette TVA à condition d'affecter le bien immobilier à des opérations taxables comme la location.

L'acheteur émet alors un certificat de droits à déduction qu'il transmet au vendeur.

La refacturation des vingtièmes à régulariser augmente le prix de cession et n'est possible que si l'immeuble constitue une immobilisation pour l'acquéreur. En cas de vente à un marchand de biens qui comptabilise ses immeubles en stock, le vendeur peut seulement opter pour la TVA sur la vente.



Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...