L'essentiel de la TVA immobilière

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Modifié le 19/11/2018
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La TVA immobilière est un ensemble de règles particulières qui concernent les cessions d'immeubles et de terrains, constructibles ou non.

Les différentes cessions peuvent être, selon le cas, soumises à la TVA de plein droit, exonérées et soumises à la TVA sur option.

Lorsque les cessions sont soumises à la TVA, cette TVA peut parfois être calculée sur la marge.

La réforme de 2010, entrée en vigueur le 11 mars 2010 a considérablement modifié les règles relatives à la TVA immobilière et supprimé le régime spécifique des marchands de biens.

Les immeubles sont classés dans deux catégories qui sont les immeubles soumis de plein droit à la TVA et les immeubles exonérés. En cas d'exonération, une option pour la TVA reste possible.

La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l'acquisition de l'immeuble n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA.

Ces règles s'appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique, et ce, quel que soit leur statut, marchand de biens, promoteur constructeur, constructeur de maison individuelle ou entreprise qui construit ses locaux professionnels par exemple. Seules les ventes d'immeubles réalisées par des non assujettis ne sont jamais soumises à TVA.

Les immeubles soumis à la TVA de plein droit : terrain à bâtir, LASM et immeuble achevé depuis moins de cinq ans

Les terrains à bâtir, certaines livraisons à soi-même d'immeubles et les immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis de plein droit à la TVA lors de leur cession.

Pour les immeubles achevés depuis moins de cinq ans, la règle s'applique quel que soit le nombre de cessions qui intervient dans les cinq premières années de l'achèvement.

Ainsi, un immeuble achevé en 2010 et revendu trois fois par des assujettis à la TVA en 2012, 2013 et 2014 sera soumis à la TVA sur l'intégralité du prix de vente.

La règle concerne le marchand de biens qui achète des immeubles neufs pour les revendre dans les cinq ans. Elle concerne aussi l'entrepreneur qui achète un terrain à bâtir pour y construire son local professionnel.

En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction de la TVA.

La catégorie des immeubles achevés depuis moins de cinq ans comprend à la fois les immeubles neufs et les immeubles anciens dont les travaux de rénovation sont suffisamment importants pour permettre de considérer qu'il s'agit d'un nouvel immeuble. L'appréciation se fait ici au cas par cas et peut être lourde de conséquences puisque l'exonération des immeubles anciens ne peut s'appliquer.

A titre de précision, sont considérés comme des terrains à bâtir, au sens de la TVA immobilière, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un document d'urbanisme (PLU, carte communale, etc.). Un terrain comportant des constructions ne constitue pas un terrain à bâtir, même si ces constructions sont destinées à être rénovées ou démolies (sauf si ces constructions sont dans un état tel qu'elles sont impropres à un usage quelconque).

Les immeubles exonérés de TVA : les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les autres terrains

Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans et les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir sont exonérés de TVA. L'exonération n'est généralement pas neutre. Une option est donc ouverte pour le paiement de la TVA. Cette option s'exerce dans l'acte de cession de l'immeuble ou du terrain.

Les conséquences de l'exonération de TVA : la régularisation de la TVA déduite et le coefficient de taxation

L'exonération de l'immeuble ou du terrain oblige le vendeur à régulariser la TVA déduite en amont lors de l'acquisition. Le bien immobilier n'est plus considéré comme étant utilisé dans le cadre d'une activité taxable.

La TVA initialement déduite doit être régularisée jusqu'à la fin de la période de régularisation qui est de 20 ans. Ce n'est qu'au bout de ce délai relativement long, que la TVA déduite sera acquise.

La régularisation se fait par vingtième pour toutes les années qui restent à courir jusqu'à la fin du délai de régularisation.

L'absence de soumission de la cession d'un immeuble à la TVA peut aussi obliger l'assujetti à calculer un coefficient de taxation pour ne pas déduire la TVA non affectée à des opérations taxables.

Dans le cas d'un marchand de biens, l'exonération peut même l'obliger à payer la taxe sur les salaires puisqu'il n'est pas soumis à TVA à 100%.

Exemple

Une société achète un immeuble achevé depuis trois ans. Elle le revend au bout de dix ans. Lors de son acquisition, l'immeuble était soumis de plein droit à la TVA (achevé depuis moins de cinq ans) et la TVA a été récupérée par la société. Le délai de régularisation commence à courir à partir de la date d'acquisition.

La société qui revend l'immeuble exonéré de TVA devra régulariser 10/20è de la TVA initialement déduite.


Pour éviter ces inconvénients, le vendeur dispose de deux possibilités :

  • l'option pour la soumission de la cession à la TVA ;
  • la refacturation des vingtièmes restant à courir au nouvel acquéreur.

Soumettre volontairement la cession à la TVA : l'exercice de l'option

L'option pour la TVA présente surtout un intérêt lorsque le nouvel acquéreur est lui-même un assujetti. Si l'acheteur est un particulier, un non assujetti ou un assujetti exonéré (médecins par exemple), elle présente l'inconvénient d'augmenter le prix de vente.

L'option est aussi intéressante en cas de travaux de rénovation puisqu'elle permet de déduire la TVA payée sur les travaux, dès l'exercice de l'option. La TVA à déduire sur les travaux de rénovation doit généralement être supérieure à la TVA collectée qui serait calculée sur la marge...

Enfin, l'option permet d'éviter la régularisation de la TVA déduite en amont.

L'option pour la TVA est une décision de gestion qui s'apprécie au cas par cas, pour chaque immeuble ou chaque lot. Elle doit être expresse et exprimée dans l'acte constatant la mutation, de manière distincte pour chaque immeuble.

Une attention particulière doit être apportée aux queues de programmes des promoteurs constructeurs. L'option pour la TVA peut diminuer la perte réalisée sur le dernier lot.

Refacturer la TVA initialement déduite pour les vingtièmes restant à régulariser

Si l'acquéreur est un assujetti à la TVA, le transfert de la TVA à régulariser par vingtièmes peut être intéressant pour le vendeur et pour l'acquéreur qui pourra déduire cette TVA à condition d'affecter le bien immobilier à des opérations taxables comme la location.

L'acheteur émet alors un certificat de droits à déduction qu'il transmet au vendeur.

La refacturation des vingtièmes à régulariser augmente le prix de cession et n'est possible que si l'immeuble constitue une immobilisation pour l'acquéreur. En cas de vente à un marchand de biens qui comptabilise ses immeubles en stocks, le vendeur peut seulement opter pour la TVA sur la vente.

Les cas d'application de la TVA sur la marge

Le calcul de la TVA sur la marge dépend de la situation de l'assujetti qui vend un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et de l'exercice ou non de l'option pour la TVA.

La TVA sur la marge ne s'applique pas aux immeubles neufs ou achevés depuis moins de cinq ans et soumis de plein droit à la TVA. Elle s'applique :

  • aux terrains à bâtir qui n'ont pas ouvert droit à déduction au moment de leur acquisition (les terrains achetés à des particuliers ou des non assujettis) ;
  • aux immeubles achevés depuis plus de cinq ans en cas d'exercice de l'option pour la TVA sur la cession, toujours lorsque aucune TVA n'a été déduite au moment de l'acquisition. Ces immeubles anciens sont acquis auprès de particuliers, de non-assujettis ou d'assujettis qui n'ont pas opté pour la TVA au moment de la vente de l'immeuble.

Plus d'infos

  • Article 207 III de l'annexe II du CGI
  • Article 257 du CGI
  • Article 261 du CGI
  • BOI-TVA-IMM-10-20-10


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Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online