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Dotations aux immo trop lourdes ...

4 réponses
1 641 lectures
Ecrit le : 31/03/2017 16:23 par Francoisecnd

Bonjour.

J'ai  le cas d'une société immobilière (SAS) qui présente la particularité d'avoir un résultat négatif récurent compte tenu de l'importance de ses dotations aux immo ( en linéaire ).

La solution serait d'augmenter le CA ( par les loyers ), certes, mais cela ne nous arrangerait pas car il y aurait excédent de trésorerie ....

( oui, je sais, cela pourrait sembler bizarre, mais il s'agit d'un montage financier ).

Je vais soumettre ce cas à notre EC et CAC, mais quelqu'un a-t'il idée de ce qu'ils pourront me proposer ?

Par avance, merci à ceux et celles qui pourraient éclairer ma lanterne !



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Re: Dotations aux immo trop lourdes ...

Ecrit le : 31/03/2017 20:21 par Gardener

Bonsoir,

Cette société dispose d'un patrimoine d'immeubles de placement (vous parlez de loyers), lesquels doivent être amortis sur une durée plus longue que les immeubles d'exploitation (commerces, industrie...).

Les dotations aux amortissements des immeubles de la société qui sont à l'origine des résultats négatifs sont vraisemblablement trop fortes car le plan d'amortissement des immeubles prévoit une durée trop courte au regard de la nature intrinsèque des biens.

Pour exemples strictement indicatifs,

un immeuble de bureaux (en dur, parpaings...) situé en ville peut être amorti sur au minimum 50 ans, voire 75 ans.

un immeuble commercial (style structure métallique et bardage) situé en périphérie réclame un amortissement d'au moins 20 ans.

La question se pose de savoir si les amortissements ne sont pas accélérés (vous parlez pourtant de mode linéaire) ou si les loyers sont trop faibles (ce qui revient à se demander pourquoi dans les deux cas).

Cordialement

Re: Dotations aux immo trop lourdes ...

Ecrit le : 03/04/2017 09:59 par Francoisecnd

Bonjour et merci pour votre réponse.

En fait, les amortissements sur cette construction s'échelonnent bien de 15 à 65 ans.

Le souci est que malgré tout, la dotation annuelle reste trop forte.

Je me demandais s'il était possible d'intervenir sur ce plan ....



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Re: Dotations aux immo trop lourdes ...

Ecrit le : 20/05/2017 22:03 par Gardener

Bonsoir,

Désolé de ne pas vous avoir répondu plus tôt:

L'EC devrait se pencher sur le plan d'amortissement des immeubles pour s'assurer que la décomposition du bien entre la structure et les composants est cohérente.

Mais avant d'entrer dans le détail de ces éléments, calculez la durée moyenne d'amortissement pour vous faire une idée.

Ensuite, identifiez les facteurs qui expliquent la durée d'amortissement trop courte. Par exemple,

- la structure (qui a la durée d'amortissement la plus longue...normalement) est sous-représentée  en proportion du coût de revient global de l'immeuble, eu égard aux caractéristiques intrinsèques de celui-ci;

- les composants sont trop nombreux et amortis trop vite et ils ne répondent pas à la condition selon laquelle tout composant doit être identifiable (et significatif). Etc...

La solution est à chercher de ce côté là, sauf si les loyers sont anormalement  bas et la question est à nouveau de savoir pourquoi:

Peut être que les locataires sont liés au bailleur, auquel cas l'immeuble ne peut pas en toute hypothèse être regardé comme un placement civil. Dès lors, l'anormalité des loyers devient une possibilité à l'origine de la situation déficitaire du bailleur... consentant.

Cordialement,

Re: Dotations aux immo trop lourdes ...

Ecrit le : 22/05/2017 19:56 par Mozo

Bonjour,

Vous dites avoir plusieurs durée......

  • 1èrement l'immeuble est sur un terrain.......  forcément, par conséquent il faut prévoir la valeur financière du terrain qui est à détacher du prix d'achat pour un bien déjà construit, un bien qui vient d'être livré on n'aurait pas ce soucis puisqu'il y une valeur d'acquisition bien distincte.

Le Terrain n'est pas amortissable, de mémoire on retiendrait 40% de la valeur d'achat.

  • 2èmement, vous évoquez plusieurs taux d'amortissements.

Si vous avez respecté les durées retenues par le fisc  Ici risqué d'en éloigner.

  • 3èmement,  si les loyers sont anormalement bas, vous allez attirez l'intérêt du fisc qui va chercher les raisons qui semble être contraire à une gestion d'une entreprise.

Cordialement

Christian

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