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Diagnostic stratégique des SEM de logement social : une première étape pour répondre à la loi ELAN

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Mission pour l'expert-comptable : le rapprochement des SEM

La loi ELAN [1] adoptée fin 2018 prévoit que les bailleurs sociaux dont la taille du parc est inférieure à 12 000 logements, se regroupent avant le 1er janvier 2021.

La mise en ½uvre de cette loi va accélérer les opérations de rapprochement des sociétés d'économie mixtes (SEM) que l'on pouvait déjà observer sur les territoires depuis quelques années.

Ces sociétés intervenant sur ce secteur en pleine mutation ont besoin d'être accompagnées pour répondre aux mieux à ces évolutions.

Qui de mieux que l'expert-comptable pour réaliser un diagnostic stratégique préalablement à tout rapprochement ?

 

Les SEM, des outils hybrides au service des territoires

Régies par les dispositions du Code Général des Collectivités Territoriales, et par celles du Code de Commerce, les sociétés d'économie mixtes (SEM) sont des sociétés anonymes quelque peu singulières. Bien que relevant du droit privé, elles ont pour objet de répondre à des missions d'intérêt général, entrant dans les compétences de leurs collectivités actionnaires.

Aménagement, logement, tourisme et culture, développement économique, exploitation d'équipements publics, etc. sont les métiers les plus exercés par ces sociétés.

Près de 200 SEM interviennent dans le logement social et détiennent 8% du parc locatif social national avec environ 0,5 million de logements [2].

 

Le logement social, un modèle économique remis en cause

Basé sur des équilibres de long terme et financé essentiellement par des aides publiques, le modèle économique du logement social repose sur un loyer d'équilibre déterminé sur une exploitation de 30 à 40 ans.

Dans un contexte de raréfaction des finances publiques, le modèle tend à évoluer pour mobiliser davantage les fonds propres des bailleurs et compenser ces baisses de dotations. Dans le même temps, les contraintes imposées aux bailleurs se complexifient : augmentation des coûts de construction, durcissement des normes, paupérisation des locataires, etc.

 

Les bailleurs sociaux, une cartographie en pleine mutation

L'habitat demeure une politique prioritaire de l'État, et de nombreuses dispositions réglementaires encadrent le logement social.

Dans l'objectif de rationalisation des dépenses publiques, la loi ELAN promulguée fin 2018, encourage les organismes dont le parc est inférieur à 12 000 logements à se rapprocher entre eux avant le 1er janvier 2021.

La diversité des types de bailleurs et l'hétérogénéité du parc, laissent entrevoir une évolution de la cartographie actuelle, pour favoriser mutualisation des ressources, effets de synergie et réduction des risques d'exploitation.

Avec un parc moyen de 3 200 logements, les SEM n'échapperont pas à la règle et devront trouver des voies de regroupement.

Professionnel pluridisciplinaire, l'expert-comptable est le conseil privilégié de ces opérateurs pour les accompagner dans ces mutations stratégiques.

 

Un diagnostic stratégique et un plan d'action pour anticiper les rapprochements des SEM

Afin de préparer au mieux ces rapprochements, l'expert-comptable peut proposer à l'opérateur de réaliser un diagnostic stratégique pour :

  • identifier ses points forts et ses points faibles ;
  • proposer un plan d'action

Le diagnostic stratégique permet d'évaluer les capacités de l'entreprise à satisfaire les contraintes de compétitivité et de pérennité en vue de prendre des décisions stratégiques.

Dans le cas des SEM de logement social, ce diagnostic pourra être orienté autour de trois axes :

  • organisationnel : comprendre ses métiers, ses interactions avec l'environnement, son organisation, etc. ;
  • patrimonial : c'est le c½ur de métier de la SEM ! Porter un regard sur l'état et l'attractivité du parc de logement (analyse qualitative) et sur les chiffres de cette activité (analyse quantitative) ;
  • financier : apprécier la santé financière de l'opérateur et s'assurer de sa capacité future à maintenir son parc en bon état voire de le développer.

A partir de ce diagnostic, l'expert-comptable sera en mesure de construire un plan d'action pour améliorer la performance de la société et la rendre plus attractive auprès des autres bailleurs.

 

Et après ?

Dans l'optique de ces rapprochements, la réalisation du diagnostic stratégique est le premier pas dans l'accompagnement des SEM par l'expert-comptable.

En effet, fort de ces premiers travaux, il pourra proposer des missions complémentaires dans la continuité de celle réalisée :

  • mise en ½uvre et suivi du plan d'action ;
  • étude stratégique sur les modalités de rapprochement avec un autre OLS ;
  • évaluation du patrimoine et de la société dans le cadre d'une fusion/absorption ou d'une cession de titres.

Les années à venir s'annoncent riches en conseils dans le monde du logement social !

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Laura COPPOLA est expert-comptable mémorialiste, consultante du Pôle Secteur public et économie sociale au sein d'un cabinet d'expertise-comptable spécialisé dans l'accompagnement des collectivités publiques et de leurs satellites.

[1] Loi pour l'évolution du logement, l'aménagement et le numérique du 23/11/2018, articles 81 à 87

[2] Source : Fédération des EPL, Observatoire des SEM immobilières 2018

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