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Créer un LMNP

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Ecrit le : 24/03/2014 22:18 par Zazamethysse
Message édité le 24/03/2014 22:25 par Icare

Bonjour,

Je souhaite acquérir avec mon conjoint deux appartements pour faire de la location meublée non professionnelle. Je me suis renseignée sur les conditions et cela peut-être avantageux car nous souhaitons défiscaliser les revenus locatifs afin que cela n'affecte pas trop notre pouvoir d'achat.

Pour l'instant nous avons juste signer les compromis de vente et les banques semblent vouloir nous suivre dans notre projet.

- peut-on juste se contenter de louer nos biens en notre nom propre ou il est préférable de créer une société ?
- comment faire pour le prêt ? Peut-on le transférer à la société sans problème ? Si on doit créer une société faut-il informer les banques ? Pensez-vous qu'ils refuseraient le projet si on leur dit que ce sera au nom de la société ?
- est-il préférable de signer l'acte de vente au nom de la société ou bien peux-t-on plus tard transférer nos biens à la société sans imposition ou frais supplementaires ?
- les associés paient-ils les cotisations de gérance ?
- la CRL ? La CFE ? Si nom propre ou société ?
- est-ce vrai que nous ne pouvons pas déduire la totalite de l'investissement en amortissement (limité a 85%) ?
- c'est quoi l'amortissement par composant ? Est on obligé de décomposer le prix d'achat ? Comment faire sachant que l'appartement est livré nu.
- puis-je opter pour le régime réel même si je suis en nom propre plutôt que le micro bic ?

A terme et si l'occasion se présente on souhaiterait acquerir d'autres biens pour le transmettre à nos enfants plus tard. Les revenus pourraient d'ici quelques annees être supérieurs à 23 000 euros et nous faire basculer en LMP pour défiscaliser davantage.
- si nous étions en nom propre que devons-nous faire pour transférer les biens à la société ? Est-ce que cela risque d'être couteux ? Doit-on repasser chez le notaire ?

Pouvez-vous me dire quelle serait la solution la plus adaptée à notre projet et ce que cela implique (démarches, taxes a payer, type de comptabilité...)?

Merci beaucoup pour votre aide et conseil.

Re: Créer un LMNP

Ecrit le : 26/03/2014 08:44 par Nicolash

Bonjour,

Le recours au LMNP est intéressant, notamment pour les libertés que le régime octroie pour l'organisation des locations.

Quant à savoir s'il faut le faire au sein d'une société ou en nom propre, de nombreux critères sont à prendre en compte, que vous n'avez pas abordé ici: objectif de l'investissement, situation patrimoniale actuelle vis-à-vis de l'ISF, rentabilité espérée etc.

Je vous conseille vivement de faire appel à un spécialiste, expert-comptable, avocat voire notaire, pour prendre votre décision, car le choix du mode de gestion peut avoir un impact lourd sur la rentabilité finale du projet.

Pour ne citer que quelques exemples:

  • le recours à une société pour du LMNP induit la taxation à l'IS. En fonction de votre tranche marginale d'imposition actuelle, les diverses taxations qui s'appliqueraient en prélevant les sommes sous forme de dividendes pourraient être plus lourdes que si vous déteniez les biens en nom propre ;
  • la détention en société soumet la cession des biens au régime des plus-values professionnelles ; dans le cas de l'immobilier, vous n'aurez droit à aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values immobilières ;
  • à contrario, en société, les dépenses qui peuvent être imputées sur les loyers perçus sont plus "larges" qu'en foncier (ex : si vos biens sont éloignés et réclament des visites régulières, des IK peuvent être mises à la charge de la société).

Bref, de très nombreux points qu'il est important d'évaluer avant de prendre votre décision.

Bien cordialement

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