Copropriété : aspects juridiques et particularités comptables

Article écrit par Joaquin-gonzalez
Publié le
Modifié le 23/07/2018
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La copropriété s'apparente un peu au régime de l'indivision, mais elle obéit à des règles beaucoup plus précises, et souvent d'ailleurs moins contraignantes que celui de l'indivision.

Le régime de la copropriété est régi essentiellement par la loi du 10 juillet 1965. Il s'applique à tout immeuble bâti, ou groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelés copropriétaires, par lots qui comprennent une partie privative , celle qui appartient uniquement à une personne, et une partie commune qui est la propriété collective de l'ensemble des copropriétaires. Les lots sont décrits dans un état descriptif de division, qui contient la description de chaque lot, essentiellement le numéro de lot, la désignation du lot, le propriétaire, ainsi que les tantièmes affectés au lot. Les tantièmes sont déterminés pour chaque lot en fonction de la surface, de la localisation, de l'étage.... En général, un lot correspond à un appartement, mais cela peut être aussi un garage, une cave, un commerce...

La totalité des tantièmes de la copropriété correspond à la somme des tantièmes des lots. Lorsqu'on fait un appel de provisions sur budget prévisionnel ou une régularisation de charges sur un exercice, on calculera la part revenant à chaque propriétaire proportionnellement aux lots qu'il possède, et aux tantièmes que cela représente. Prenons un exemple pour mieux comprendre. Soit, un immeuble divisé en 5 lots et 3 propriétaires.

L'Etat descriptif de la division se présente ainsi :

Numéro

Description

Propriétaire

Tantièmes

1

T2 1er étage 60 m2

Copropriétaire A

100

2

T1 1er étage 30 m2

Copropriétaire B

80

3

T3 2eme étage 100 m2

Copropriétaire C

120

4

T2 2eme étage 60 m2

Copropriétaire A

100

5

T1 2eme étage 30 m2

Copropriétaire C

50

Total des tantièmes

450

Le copropriétaire A possède donc 200 tantièmes (lots 1 et 4), le B 80 (lot 2) et le C 170 (Lots 3 et 4).

Le budget prévisionnel de l'exercice est de 2 000¤. On fait un appel de provisions pour le 1er trimestre (un quart du budget).

Le copropriétaire A devra 2 000 x 200 / 450 x ¼ = 222 ¤

Le copropriétaire B devra 2 000 x 80 / 450 x ¼  = 88 ¤

Le copropriétaire C devra 2 000 x 170 / 450 x ¼ = 188 ¤

Les autres appels de provisions, ainsi que la régularisation annuelle des charges, se feront selon la même méthode.

Aspects juridiques de la copropriété

La copropriété comprend 3 organes : le syndicat des copropriétaires, le syndic, et le conseil syndical.

Il est établi un règlement de copropriété, qui est un peu l'équivalent des statuts d'une société. Il contient les règles essentielles applicables à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, c'est l'ensemble des propriétaires. Il est l'organe délibérant et possède la personnalité morale. C'est un peu l'équivalent d'une société, hormis le fait qu'il ne possède pas de patrimoine propre.

Le syndic, qui peut être un professionnel ou un bénévole, c'est le représentant du syndicat des copropriétaires. Le syndic professionnel appartient à une profession réglementée. Il doit obtenir une carte professionnelle, délivrée par la préfecture, au vu d'une liste de justificatifs : documents attestant de l'aptitude professionnelle (il faut posséder certains diplômes ou une expérience professionnelle), garantie financière, assurance professionnelle, extrait de casier judiciaire.

Le syndic exerce en gros les mêmes fonctions qu'un dirigeant de société. Il est nommé et révoqué par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Il doit tenir la comptabilité de la copropriété, présente les comptes de l'exercice à l'ensemble des copropriétaires lors de l'Assemblée Générale, qui doit se tenir au moins une fois par an. C'est le syndic qui est chargé de l'organisation de l'Assemblée Générale (convocation, tenue, rédactions des procès verbaux...). Il a donc une triple casquette et est à la fois comptable, assistant juridique et technicien de la copropriété : il doit tenir un carnet d'entretien de l'immeuble.

Le conseil syndical est un (ou plusieurs) copropriétaire. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Particularités comptables de la copropriété

Si on fait la lecture du plan comptable applicable à une gestion de copropriété, on remarque plusieurs spécificités :

  • Il n'y a pas de compte d'immobilisations. C'est normal, puisque, comme on l'a dit plus haut, la copropriété n'a pas de patrimoine propre, bien qu'elle ait la personnalité morale. Les parties communes de l'immeuble appartiennent collectivement aux copropriétaires, et pas au syndicat.

  • Il n'existe pas de compte clients, et cela se comprend aisément. Par contre, il y a un compte 4500 : copropriétaires. Chaque copropriétaire doit avoir un compte individualisé : 4501  Copropriétaire A, 4501 Copropriétaire B, etc. Il faudrait en théorie avoir même deux comptes par copropriétaire : un compte pour les opérations courantes et un compte pour les travaux exceptionnels.

  • Les comptes de la classe 7 sont peu nombreux, puisqu'en principe la copropriété ne fait pas de recettes propres, en dehors de l'appel des provisions, qui sont comptabilisées dans le compte 7010 : provisions sur opérations courantes.

  • Le résultat de l'exercice doit en principe être égal à zéro. Recettes = appels de provisions + régularisations des charges annuelles, et Dépenses = charges de la copropriété (eau, chauffage, ascenseur, entretien, rémunération du syndic...). La différence entre les recettes et les dépenses doit être très voisin de zéro.

  • Les comptes de charges sont répartis en fonction des charges de la copropriété : 6010  eau, 6020  électricité, 6050  petit matériel, 6110  nettoyage des locaux, 6211 rémunérations du syndic, etc... Il est utile, mais pas obligatoire de répartir les comptes de charges en fonction de trois éléments : les charges courantes de la copropriété, les charges spécifiques, applicables seulement à certains copropriétaires, et enfin, les charges récupérables, celles que le copropriétaire peut éventuellement récupérer auprès de son locataire.

  • La dernière opération comptable de l'exercice consiste, après le calcul de la répartition des charges par copropriétaire, à solder tous les comptes de charges par le compte de produit adéquat (exemple : pour les opérations courantes le 7010), la différence représentant le solde excédentaire ou à devoir des compte 450X. On n'utilise pas le compte de résultat (1200), puisque comme il a été déjà dit, le résultat doit être égal à 0.

  • Les dépenses sont enregistrées TTC, étant donné que la copropriété n'est pas assujettie à la TVA.

  • Le syndic doit présenter obligatoirement aux copropriétaires lors de l'Assemblée Générale 5 annexes :

    1 – Etat financier après répartition à la clôture de l'exercice (ce qui correspond plus ou moins à un Bilan Actif/passif),

    2 – Compte de gestion général et budget prévisionnel, ce qui correspond à un compte de résultat avec un budget prévisionnel,

    3 - Compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos et du budget prévisionnel,

    4 - Compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnels,

    5 – Etat des travaux et opérations exceptionnels non clôturés à la fin de l'exercice.

  • Notons enfin que depuis 2007, la copropriété doit tenir une comptabilité d'engagement, autrement dit une comptabilité classique en partie double,  et non plus une simple comptabilité de trésorerie.