Bonjour,
Je récupère la TVA pour les travaux de construction.
J'ai déjà signé le bail avec le locataire.
Je reçois encore des factures d'immobilisations. Dont une pour intégration de placards.
1/Puis-je récupérer la TVA sur cette facture, sachant que l'immeuble est dit "nu" pour location ?
2/ Dois-je par ailleurs faire figurer ces placards dans le bail ? La fiscalité semble assez complexe dans le Lefebvre.
Ce n'est pas un immeuble d'habitation mais à usage professionnel.
Vous remerciant de vos réponses.
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Bonjour,
intégration de placards
Pourriez vous définir quel type de placards sont installés :
- meubles meublants : non intégré (le locataire peu partir avec), comme une table, une chaise etc...
- meubles intégrés : meuble dont le retrait nécessiterait de faire des dégâts pour le retirer
Je comprend qu'il s'agit d'une location nue professionnelle et que le locataire vous demande de prendre en charge l'installation et l'acquisition d'un placard.
La location est direct ou au travers une société ?
1/Puis-je récupérer la TVA sur cette facture, sachant que l'immeuble est dit "nu" pour location ?
L'exercice du droit à déduction n'est subordonné qu'au seul respect cumulatif des conditions issues des dispositions de l'article 271 ducode général des impôts (CGI) selon lesquelles les dépenses doivent :
- être utilisées pour les besoins d'une opération économique réalisée à titre onéreux (opération imposable) ouvrant droit à déduction, sous réserve que ces dépenses ne fassent pas l'objet d'une utilisation privative supérieure à 90 % de leur utilisation totale ou qu'elles ne soient pas visées par une mesure d'exclusion du droit à déduction;
- être justifiées par une facture comportant l'ensemble des mentions visées à l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI.
Le fait de pouvoir récupérer la TVA est totalement dissocié du fait que la location est nue, une location équipée pourrait très bien concernée par la déduction de la TVA.
2/ Dois-je par ailleurs faire figurer ces placards dans le bail ? La fiscalité semble assez complexe dans le Lefebvre
Pour la mention dans le bail, tout dépend de la rédaction du bail et des précision ci dessus. Toutefois sauf valeur importante des placards je ne voie pas l'intérêt de modifier le bail en ce sens sauf pour des raisons fiscale afin de justifier que le loyer inclue ce matériel ou s'il est mis à disposition en sus du loyer car non inclue dans le bail...
L'installation d'un placards "meuble" seul ne fait pas, à mon sens, rendre la location équipée pour autant (activité commerciale).
La question de fonds est de savoir si le ait de louer un local nue et d'y installer des placards fait de cette location, une location équipée.
Pour mémoire :
En location équipée :
Fiscalement, ce type de location est assimilée à une activité commerciale : les loyers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.
Les loyers sont soumis à la TVA (19,6 %). Le montant est majoré de 19,6 % qui sont reversés au Trésor public. Si le bailleur est lui-même soumis à la TVA, il récupérera la taxe pour toutes les dépenses liées aux bureaux (équipements, travaux et éventuellement achat du bien immobilier lui-même) sous réserve de respecter les conditions générales de déductibilité. Si le locataire est lui-même redevable de la TVA, il pourra récupérer celle qu’il a payée.
En location nue (non équipée) :
Si les bureaux sont non équipés, l'activité n'est pas assimilée fiscalement à une activité commerciale. Les loyers encaissés sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers.
Les loyers seront soumis à la TVA (19,6 %) seulement sur option (dans le cas de cette option TVA, elle est neutre si le locataire peut, lui-même, la facturer à ses clients, sinon vous devrez obtenir l’accord du locataire et le faire figurer sur le bail). L'option est valable pour 10 ans et renouvelable une fois.
=> le fait que la location devienne équipée, outre le changement de régime d'imposition (RF => BIC), en matière de TVA l'option saute car la location est de droit soumise à TVA sans pouvoir y déroger, que le locataire professionnel, soit d'accord ou non...
Quid : qu'est ce qu'une location équipée :
Tout d'abord, la location équipée est distincte de la location meublée, cette dernière étant réservée à la location de locaux d'habitation.
Pour qu'il y ait location de locaux équipés, il faut que les locaux soient munis du mobilier et matériel nécessaire à l'exploitation. Hors un simple placards ne fait pas obstacle à la location nue (cf. ci dessous).
Toutefois, suivant les précisions apportée quant au type de placards (cf ci-dessus) la location de meuble est une activité commerciale qu'il conviendrait de traiter comme tel, cela implique donc le cumul d'une activité foncière et d'une activité commerciale complémentaire.
Limite d'une activité BIC avec des revenus fonciers :
Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application du 5° du I de l'article 35 du CGI (BOI-BIC-CHAMP-20-60 au II).
En revanche, si le bail ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l'outillage fixe d'un établissement industriel, les produits de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Conformément à la jurisprudence du Conseil d'État, il convient également d'assimiler à des recettes commerciales les produits de la location d'un immeuble industriel et commercial, même si elle ne porte que sur des locaux nus, lorsque, eu égard aux circonstances, la location apparaît comme un procédé destiné à permettre à l'ancien exploitant de poursuivre, sous des modalités différentes, son ancienne activité (CE, arrêt du 30 juin 1967, req. n° 70037, RJCD, 1ère partie, p. 191).
Cordialement,
Bonjour,
Je vous remercie infiniment de vos réponses qui sont si claires, nettes et complètes.
Mes placards intégrés ne pourront être démontés. Ils ne servent qu'à un rangement de dossiers administratifs, mais
n'ont pas de rapport avec l'objet de l'activité professionnelle. Donc, j'ai trouvé ici réponse à ma question.
Il est vrai que la désignation "immeuble nu" pouvait être interpétée "vraiment nu", et ça, je ne le trouvais pas dans le Lefebvre.
Quant au coût de ces placards, non significatif dans le coût de la construction, je ne le ferai pas figurer dans le bail.
Encore une fois, un grand merci !!
Myriam.
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