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Comptabilité des SCI : les sociétés civiles immobilières

Sociétés civiles immobilières : quelles obligations comptables ?
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La comptabilité des SCI ou sociétés civiles immobilières est souvent une comptabilité dite de trésorerie. Elles enregistrent alors leurs recettes et dépenses au fur et à mesure. C'est le cas le plus courant.

Les statuts, le dépassement de certains seuils ou encore les options fiscales peuvent obliger la SCI à tenir une comptabilité commerciale classique. Ce type de comptabilité présente un grand intérêt en cas de litige.

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des sociétés régies par le droit civil. Elles ont pour but de permettre l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier.

Souvent présentées pour leur grande liberté de fonctionnement et l'absence de capital social minimum, elles ont tout de même quelques obligations pour la tenue de leurs comptes.

 

Les obligations comptables des SCI: comptabilité de trésorerie ou d'engagement

Les textes qui obligent les SCI à tenir une comptabilité se trouvent dans le code civil pour toutes les SCI, dans le droit des sociétés ou encore le droit fiscal pour certaines d'entre elles.

Une SCI à l'IS ou impôt sur les sociétés peut être amenée à tenir une comptabilité commerciale et établir des comptes annuels lorsqu'elle opte pour ce régime fiscal. La tenue d'un livre-journal permet de donner force probante à la comptabilité.

Une SCI à l'impôt sur le revenu non soumise à TVA bénéficie d'obligations comptables allégées.

Seules certaines SCI particulières et celles qui ont une activité économique tiennent alors obligatoirement une comptabilité commerciale.

On peut citer :

Pour rappel, le plan comptable professionnel des SCI de construction-vente ne s'applique plus depuis le 1er janvier 2020.

Dans les autres cas, il faudra tenir compte des options fiscales retenues, de la présence ou non d'un associé ayant une activité commerciale ou agricole et des dispositions statutaires.

Le gérant d'une SCI peut être obligé de tenir une comptabilité commerciale pour rendre compte de sa gestion parce que les statuts le prévoient.

 

La comptabilité de trésorerie : un minimum

Dans les cas les plus simples, lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, un cahier qui retrace les recettes et les dépenses peut suffire.

Ce sont les articles 1855 et 1856 du code civil qui constituent le fondement de l'obligation de reddition des comptes du gérant. Ils l'obligent à tenir une comptabilité minimale avec les recettes et les dépenses.

Les associés peuvent alors obtenir copie, une fois par an, des livres et documents sociaux. Ils peuvent aussi poser des questions écrites et obtenir une réponse dans le délai d'un mois.

L'absence de comptabilité permettra :

  • aux associés de demander l'annulation des assemblées générales ;

  • et à l'administration fiscale, de procéder à une taxation d'office.

La taxation d'office signifie que l'administration fiscale reconstitue elle-même les recettes et les dépenses.

 

La comptabilité des SCI qui ont une activité économique

Dès lors que la société dépasse deux des trois seuils suivants, la comptabilité de type commercial deviendra obligatoire. Ces seuils sont :

  • 1,55 millions d'¤ de total bilan ;
  • 3,1 millions d'¤ de chiffre d'affaires ;
  • 50 salariés.

 

L'option pour la TVA dans les SCI : des obligations comptables supplémentaires

L'option pour la soumission des loyers à la TVA obligera à distinguer les opérations taxables des opérations non taxables, au minimum sur un livre aux pages numérotées (286 du CGI).

Chaque immeuble, fraction d'immeuble ou ensemble d'immeuble constituera un secteur d'activité distinct pour l'exercice du droit à déduction (209 de l'annexe 2 du CGI).

La tenue d'une comptabilité séparée n'est pas nécessaire. Elle doit seulement permettre de justifier les déclarations.

 

Les obligations comptables des SCI en cas d'option pour l'IS

En cas d'option pour l'IS, la SCI doit présenter un bilan d'ouverture : 202 ter (III) du CGI et respecter les prescriptions du PCG (article 38 quater de l'annexe III du CGI).

La présence, dans les SCI transparentes (soumises à l'IR), d'un associé soumis à l'impôt sur les sociétés ou relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles emporte les mêmes conséquences.

Ce cas de figure se présente lorsque la SCI détient le local commercial de la société ou de l'exploitation.

Elle oblige la SCI à déterminer la quote-part de bénéfices de l'associé en fonction des règles propres à sa catégorie.

 

Pourquoi tenir une comptabilité commerciale en SCI ?

Lorsqu'aucun texte spécifique ne prévoit la tenue d'une comptabilité au sein de la SCI (impôt sur le revenu), la tenue d'une comptabilité commerciale est seulement conseillée.

Pour les plus petites SCI, la tenue d'un journal retraçant les recettes et les dépenses sera amplement suffisant. Ce sont celles :

Cette pratique aura l'avantage de la simplicité et permettra de ne pas compliquer inutilement les situations les plus simples lorsque la SCI déclare ses résultats dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour les sociétés plus importantes ou en présence d'une véritable stratégie patrimoniale, c'est la comptabilité d'engagement qu'il conviendra de retenir.

Plusieurs situations rendent indispensable la tenue d'une véritable comptabilité commerciale dans une SCI :

  • la présence de comptes courants ;
  • les opérations sur le capital ;
  • l'existence de réserves ;
  • la volonté de comptabiliser les amortissements.

Le premier argument en faveur d'une comptabilité commerciale est l'existence de comptes courants et la volonté de les rendre opposables (administration fiscale) soit pour permettre la déductibilité des intérêts versés aux associés, soit lors d'une cession de parts sociales.

Le second argument est le suivi des bénéfices et des réserves ou encore celui des amortissements pour le calcul de la plus-value en cas de cession. Une comptabilité commerciale servira de preuve.

Comment faire la comptabilité d'une SCI ?

Le plus souvent, pour faire la comptabilité d'une SCI, il suffit de noter les recettes et les dépenses dans un cahier. En fin d'exercice comptable, ces montants font l'objet d'une synthèse pour la reddition des comptes ou le rapport annuel du gérant. La comptabilité commerciale n'est obligatoire qu'en cas d'options fiscales.

Est-il obligatoire d'avoir un comptable pour une SCI ?

Non, le comptable n'est jamais obligatoire dans une SCI. Le gérant peut tout faire seul, sans l'aide de personne. Ce n'est que lorsque le nombre d'opérations mensuelles augmente que l'embauche d'un comptable salarié pourra être utile. Quelles que soient les options ou le type de comptabilité que tient la SCI, le recours à un expert-comptable indépendant n'est jamais obligatoire.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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