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Comptabiliser la vente d'un immeuble dans une SCI

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Dans une SCI, la constatation de la vente d'un immeuble se fait par le compte 675 - Valeurs comptables des éléments d'actifs cédés et le compte 775 - Produits des cessions d'éléments d'actif.

En contrepartie, il ne faut plus faire figurer le bâtiment vendu à l'actif du bilan. Cela nécessite de mouvementer également les comptes de classe 2 concernés afin de constater la sortie de l'immobilisation.

Nous vous expliquons tout sur la vente d'un immeuble dans une SCI, qu'elle soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu (IR).

 

La comptabilisation de la vente d'un immeuble

La vente d'un immeuble se constate par l'utilisation du compte 675 - Valeur comptable des éléments d'actifs cédés et du compte 775 - Produits des cessions d'éléments d'actif. Hormis ce compte, il y a un schéma d'écritures à respecter selon un process bien défini par le Plan Comptable Général (PCG).

A l'origine, les comptes de classe 2 ont été mouvementés pour entrer le bâtiment à l'actif du bilan via les comptes 211 - Terrains  et 213 - Constructions. Il conviendra donc de les solder.

Pour mieux comprendre le fonctionnement, partons d'un cas concret.

Hypothèse 1

Une SCI soumise à l'IS qui détient un bâtiment d'une valeur de 200 000¤ répartis à 20 000¤ de valeur de terrain et 180 000¤ de valeur de construction. Ce bâtiment est conservé 15 ans dans la société, soit un amortissement au taux de 4% (25 ans) qui représente 108 000¤. Son prix de vente est fixé à 300 000¤ (par souci de simplification, il sera fait abstraction de l'aspect TVA).

Voici les écritures comptables à passer :

Numéro de compte

Journal de banque

Montant

Débit

Crédit

Débit

Crédit

512

Banque

300000¤

775

Produits des cessions d'éléments d'actifs

300000¤

 

Numéro de compte

Journal d'opérations diverses

Montant

Débit

Crédit

Débit

Crédit

2813

Amortissement construction

108000¤

675

Valeur comptable des éléments d'actifs cédés

92000¤

211

Terrain

20000¤

213

Construction

180000¤

Dans le cas de notre société à l'IS, la plus-value réalisée s'élève à 208 000¤ qui correspondent à notre prix de cession (300 000¤) moins la valeur nette comptable (92 000¤) c'est-à-dire après amortissement.

L'imposition de la plus-value se fera selon le taux d'IS en vigueur au moment de la cession.

Hypothèse 2

Une SCI soumise à l'IR qui détient un bâtiment d'une valeur de 200 000¤ répartis à 20 000¤ de valeur de terrain et 180 000¤ de valeur de construction. Ce bâtiment est conservé 15 ans dans la société. Ici, aucun amortissement à traiter car cette fiscalité n'en permet pas la déduction fiscale contrairement à l'IS. Son prix de vente est fixé à 300 000¤ (par souci de simplification, il sera fait abstraction de l'aspect TVA).

Voici les écritures comptables à passer :

Numéro de compte

Journal de banque

Montant

Débit

Crédit

Débit

Crédit

512

Banque

300000¤

775

Produits des cessions d'éléments d'actifs

300000¤

 

Numéro de compte

Journal d'opérations diverses

Montant

Débit

Crédit

Débit

Crédit

675

Valeur comptable des éléments d'actifs cédés

200000¤

211

Terrain

20000¤

213

Construction

180000¤

Dans le cas de notre société à l'IR, la plus-value réalisée a une particularité fiscale. Le contribuable bénéficie d'un abattement pour durée de détention.

Cet abattement se formalise par une exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention et d'une exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Quel barème pour l'abattement pour durée de détention ?

Cet abattement se gère en 2 temps.

Tout d'abord au niveau de l'impôt sur le revenu avec :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;

  • 4% pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Ensuite, il faut aborder les prélèvements sociaux avec un abattement qui se calcule de la façon suivante :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

  • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.


 

Pour en revenir à notre exemple, la plus-value s'élève à 100 000¤ qui correspondent à notre prix de cession (300 000¤) moins le prix d'acquisition (200 000¤). Par conséquent, pour 15 ans de détention, si l'on s'en tient au barème fiscal, les associés bénéficieront d'un abattement de :

  • 16,50% (1,65% x (15 ans - 5 ans)) au titre des prélèvements sociaux soit une taxation de la plus-value de 83 500¤,
  • 60% (6% x (15 ans - 5 ans)) au titre de l'impôt sur le revenu soit une taxation de la plus-value de 40 000¤.


Quelle date retenir pour la cession de l'immeuble ?

Le fait générateur lié à la cession d'un bâtiment est la signature de l'acte authentique chez le notaire. C'est à compter de cette date que la mutation au niveau des propriétaires se réalise.

Par conséquent, c'est à cette même date que l'écriture comptable devra être passée en comptabilité.

 

La particularité de la cession de la résidence principale

Dans ce cas, il y a toujours le principe de la détermination d'une plus-value immobilière à calculer. Excepté que la résidence principale présente une particularité et non des moindres : elle bénéficie d' une exonération totale conformément à l'article 150 U du Code général des impôts.

De ce fait, le contribuable qui vend sa résidence habituelle, au jour de la cession, est dispensé de payer l'impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux sur sa plus-value ! Un gain non négligeable !

 

Quelle situation pour les cessions d'immeubles dans une société d'exploitation ?

En tant que dirigeant d'une entreprise individuelle, d'une société de personnes ou de capitaux, votre plus-value immobilière dégagée sera considérée comme une plus-value professionnelle. Par conséquent, vous devrez déterminer la part de plus-value à court terme de celle à long terme.

Sauf cas d'exonération spécifique, cette plus-value devra être intégrée au résultat comptable de l'entreprise, avec d'éventuels retraitements extra-comptable, pour en arriver à un résultat imposable. Ce résultat servira de base à l'imposition dont relève la société : impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR).

Comment comptabiliser la vente d'un immeuble en SCI par un notaire ?

La vente d'un immeuble en SCI par un notaire va nécessiter de constater la sortie du bâtiment au jour de la signature de l'acte définitif.

La comptabilisation passera par le débit du compte 675 (et éventuellement les comptes 28 pour les éventuels amortissements) puis par le crédit des comptes de classe 2 afin de sortir les immobilisations (la construction, le terrain et les agencements liés).

A la même date, vous constaterez le produit issu de la vente par le débit du compte 467 - Débiteurs créditeurs divers, puis du crédit du compte 775 - Produits des cessions d'éléments d'actif.

Au moment du déblocage des fonds par le notaire, vous débiterez le compte 512 - Banque par le crédit du compte 467 - Débiteurs créditeurs divers.

Vénaïg Le Bris

Vénaïg Le Bris est diplômée d'expertise comptable et inscrite à l'Ordre des experts-comptables de Bretagne.

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