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Comptabilisation du loyer : SCI et bailleurs

Comptabilisation du loyer SCI
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La société civile immobilière qui met un ou plusieurs logements à la disposition de ses locataires peut percevoir non seulement des loyers mais également des avances sur charges.

Ces charges locatives peuvent être gérées par le syndic de copropriété ou par la SCI elle-même qui refacturera alors directement l'eau, l'électricité etc. à son locataire.

La comptabilisation des loyers et charges dans une SCI de location diffère quelque peu de la comptabilisation des loyers et charges chez le locataire. Chez le locataire, il s'agira d'une charge et non d'un produit.

 

Conséquences des abandons de loyers pour le bailleur

La problématique des abandons de loyers apparaît dans le cadre de la crise sanitaire.

En-dehors de la SCI et des revenus fonciers, le propriétaire bailleur qui renonce à une partie des loyers qui lui sont dus consent un abandon de créances.

Cet abandon de loyers est déductible des BIC et de l'IS.

Dans le cadre de la SCI, l'abandon de loyer n'est plus une libéralité à réintégrer dans les revenus fonciers sauf graves difficultés du locataire. Ces abandons de loyers ne sont pas imposés.

Pour bénéficier de ces mesures dérogatoires, l'abandon de loyer doit être consenti à une entreprise entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021. Le bailleur et le locataire ne doivent pas être dépendants l'un de l'autre. C'est le cas lorsque l'un des deux détient directement ou par personne interposée plus de la moitié du capital social.

Comment comptabiliser les abandons de loyers chez le bailleur ou dans la SCI ?

Les loyers déjà facturés sont comptabilisés normalement dans le compte 706 habituel. En cas d'abandon de loyer avec un avoir séparé, le bailleur utilisera un compte 7096 « rabais, remises, ristournes sur loyers ». L'abandon de loyers futurs n'est pas comptabilisé en avance, il est comptabilisé au fur et à mesure de la facturation.

En l'absence d'avoir séparé (remise sur la facture de loyer), le compte 706 habituel est diminué du loyer abandonné.

En comptabilité de trésorerie, seuls encaissements du loyer sont comptabilisés.

 

Comptabilisation du loyer : SCI et bailleur : les recettes de loyers et avances sur charges

L'activité de location est l'activité principale d'une SCI dite de location. Les loyers sont donc des prestations de services.

Les charges locatives peuvent être considérées comme des acomptes jusqu'à la réception du décompte définitif de charges, une fois par an.

Les locataires peuvent être considérés comme les clients de la SCI.

Exemple

Une SCI loue un appartement pour la somme de 1 500¤ par mois. Les avances sur charges sont fixées à 500¤.

Numéro de compte

Comptabilisation des loyers et avances sur chargesMontant

Débit

CréditDébitCrédit

411

Locataire immeuble 12000¤

4191

Avance sur charges

500¤

7061

Loyer immeuble 1

1500¤

 

Comptabilisation du loyer, SCI et bailleur : les charges de copropriété

Les charges locatives sont comptabilisées selon leur nature et ventilées selon qu'elles sont récupérables ou non auprès du locataire. Certaines charges de copropriété peuvent rester à la charge du propriétaire.

Utiliser deux comptes 614 permettra de distinguer les charges locatives récupérables auprès du locataire et les charges de copropriété.

Les autres charges seront ventilées par nature. Les travaux pourront figurer dans un compte 615 ventilé selon que les travaux sont ou non, déductibles des revenus fonciers. Les factures d'eau, d'électricité adressées directement à la SCI pourront figurer en compte 606. L'assurance et les différentes taxes seront comptabilisées dans les comptes dédiés (616 et 63).

Le syndic de copropriété est un fournisseur pour la SCI. Les appels de charges sont comptabilisés en compte 409 Fournisseurs - Avances et acomptes. Le décompte annuel permet de solder les acomptes et de ventiler les différentes charges liées à la gestion d'un immeuble.

On obtient ainsi dans la plupart des cas :

Compte à utiliser

Opération

6141

Charges locatives

6142

Charges de copropriété (non récupérables)

616

Assurances

615

Travaux

635

Taxes ordures ménagères

635

Taxes foncières

4091

Acomptes versés au Syndic de copropriété

401

Solde restant à verser au syndic de copropriété

467

Ce compte est utilisable pour les cotisations au fonds de travaux

 

Comptabiliser la refacturation des charges au locataire

Une fois par an au minimum, la société civile immobilière reçoit un décompte de son syndic de copropriété ou s'occupe elle-même de faire le décompte des charges à son locataire, particulier ou entreprise.

Ce décompte annuel est obligatoire et permet de comptabiliser les charges locatives parmi les produits.

La SCI en comptabilité d'engagement le fera par le début d'un compte client au nom du locataire. La SCI en comptabilité de trésorerie attendra le règlement des sommes correspondantes pour augmenter ses recettes.

Soit la SCI considère que c'est une prestation de services complémentaires (compte 7062 par exemple) soit elle considère ces refacturations de charges comme des transferts de charges.

Exemple

Une SCI perçoit des avances sur charges tous les mois. Le montant est fixé à 500¤. Elle reçoit le décompte du syndic de copropriété pour un montant total de 8 000¤ dont 7 000¤ à la charge du locataire.

Numéro de compte

Décompte annuel du syndic de copropriété
Avances sur charges

Montant

Débit

CréditDébitCrédit

411

Décompte de charges annuel - Immeuble 1 - solde à payer1000¤

4191

Avances sur charges déjà perçues6000¤

7062

Décompte de charges annuel - Immeuble 1

7000¤

 

Comptabilisation : fonds de travaux, SCI et bailleur

Les sommes perçues par les syndicats de copropriétaires au titre des fonds de travaux (loi Alur) ne sont jamais directement comptabilisées en produits. Ce sont des avances qui figurent dans le compte 105 « Fonds de travaux », une subdivision du compte 10 « Provisions, avances, subventions et emprunts », au libellé très différent de celui qui est proposé par le plan comptable général.

Les cotisations au fonds de travaux Alur qui figurent sur les appels de fonds ne sont donc pas des produits pour le syndicat.

De la même manière, chez le copropriétaire ou dans la SCI de location, ces sommes ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers qui apparaissent sur la déclaration fiscale 2072 (ou des BIC pour les loueurs en meublé par exemple). Les travaux n'ont en effet pas été réalisés à ce stade.

Ces fonds de travaux deviendront des charges déductibles pour les bailleurs (sous réserve qu'ils correspondent à des travaux déductibles) et un produit pour le syndic au moment de la réalisation des travaux.

Le syndic de copropriété les comptabilise alors dans un compte 705 « Affectation du fonds de travaux » et le propriétaire en compte 615.

En attendant cette affectation définitive, la SCI peut utiliser un compte 467 « débiteurs et créditeurs divers » qui devient le miroir du compte 105 du syndic. Cette comptabilisation permet de suivre les sommes affectées à ce fonds de travaux.

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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