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Comptabilisation complément versé par le bailleur LMNP

2 réponses
393 lectures
Ecrit le : 12/05/2016 19:21 par Arnaud013
Message édité le 12/05/2016 19:26 par Arnaud013

Bonjour

Je suis loueur en LMNP depuis 2009 et suis régulièrement déficitaire en terme de trésorerie, c'est à dire que le montant de mes dépenses (mensualités d'emprunt, taxes, charges de copropriété, etc.), excède le montant de mes revenus (loyers).

Je déclare au réel et les impôts me réclament le bilan simplifié (formulaire n°2033 A) que je n'avais jamais transmis auparavant depuis que j'exerce cette activité.

Je gère mon activité sur un compte bancaire dédié et pour compenser mon déficit de trésorerie, j'effectue un virement mensuel depuis mon compte courant vers le compte qui me permet de gérer mon activité LMNP.

1/ Ma première question porte donc sur la manière dont je dois répercuter ce virement dans mon bilan simplifié.

L'hypothèse que j'ai prise est que ceci ne doit rien changer dans la mesure où je me fais un virement à moi-même. 

En conséquence mon compte "Disponibilités" (case 86) à l'actif du bilan est très déficitaire, puisque ce compte est débité par toutes les dépenses que j'ai effectué depuis mon compte bancaire dédié et n'est crédité que par les loyers.

Est-ce normal ?

Globalement, peut-on dire que mon résultat + mes disponibilités (tous deux négatifs) = la somme des virements que j'ai effectué depuis 2009 ?

2/ Autre question : j'ai cumulé depuis 2009 des déficits antérieurs reportables de 146 410 euros (case 360 du compte de résultat simplifié 2033B). Dois-je reporter ce montant dans la case 134 "Report à nouveau" du bilan ? Sinon comment calcule-t-on ce report à nouveau ?

Merci d'avance pour vos réponses

Cordialement 

Arnaud

Re: Comptabilisation complément versé par le bailleur LMNP

Ecrit le : 12/05/2016 21:44 par Thierrymolle

Monsieur,

Je vous un message adressé à un internaute pour répondre à votre point 1.

En espérant que ce message répondra à votre attente.

Monsieur,

Vous exercez l'activité de loueur en meublé non professionnel.

N'ayant pas ouvert de compte bancaire spécifique pour l'exercice de cette activité, vous vous interrogez sur le montant des soldes du compte banque et du compte emprunt à faire figurer dans le bilan de votre entreprise de location immobilière.

Vous vous demandez également sur quelle durée vous devez répartir les amortissements pratiqués sur vos constructions.

A. L'enregistrement des opérations de votre entreprise de location immobilière.

Vous utilisez votre compte personnel pour régler vos dépenses liées à votre patrimoine immobilier et encaissé les recettes locatives.

Que chaque opération concernant votre activité immobilière doit se traduire par une écriture comptable.

Que tous les encaissements et tous les  décaissements au titre de cette activité auront pour contrepartie votre compte dit de l'exploitant. Qu'ainsi, vous avez la possibilité de faire entrer au passif de votre bilan l'emprunt que vous avez souscrit pour acquérir le bien.

Par contre n'ayant pas de compte bancaire dédié à cette activité, vous ne devez pas faire figurer à l'actif de votre bilan le solde banque de votre compte courant.

Qu'en conclusion, votre compte de l'exploitant enregistre tous les encaissements et les décaissements de votre exploitation immobilière  et vous permet de " faire entrer " pour reprendre votre bilan vos " emprunts souscrits pour l'acquisition du bien immobilier que vous destinez à la location.

B. Amortissements.

Dans une comptabilité commerciale, la durée d'amortissable d'un actif soumis à dépréciation est en principe sa durée d'utilisation.

Qu'en conclusion, si vous avez arrêté que la durée d'utilisation de votre bien est  égale à 22 ans, cette période correspond  à sa durée d'amortissement.

C. Exemples d'écriture.

Qu'à titre d'exemples, nous vous présentons les schémas d'écritures enregistrant l'acquisition de votre bien immobilier, de l'emprunt  et de l'encaissement des loyers.

N° 

libellé 

Débit 

Crédit

211

Terrain

X

213

Constructions

X

108

Compte de l'exploitant

X

Enregistrement du bien loué.

N° 

libellé 

Débit 

Crédit

213 ou 6227

Constructions ou frais d'actes et de contentieux

X

108

Compte de l'exploitant

X

Enregistrement des frais de notaire

N° 

libellé 

Débit 

Crédit

108

Compte de l'exploitant

X

164

Emprunt

X

Enregistrement de l'emprunt attaché au bien loué.

N° 

libellé 

Débit 

Crédit

108

Compte de l'exploitant

X

706

Loyers

X

Enregistrement des locations

N° 

libellé 

Débit 

Crédit

164

Emprunts (capital)

X

661

Charges d'intérêts

x

108

Compte de l'exploitant

X

Enregistrement du remboursement des annuités d'emprunt

En espérant avoir répondu à votre attente



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable


Re: Comptabilisation complément versé par le bailleur LMNP

Ecrit le : 13/05/2016 06:35 par Arnaud013

Merci à vous pour cette réponse.

J'en déduis donc qu'au vu de la situation de mon investissement immobilier, il est normal que le total des disponibilités au bilan soit grandement négatif puisqu'il cumule les abondements que j'ai dû faire depuis 2009 pour combler la différence entre mes dépenses et mes recettes.

De ce fait et pour équilibrer ces disponibilités négatives, ils me semblerait donc logique que le report à nouveau soit le cumul de mes résultats comptables négatifs précédents (ce qui permet d'équilibrer en quelque sorte la somme très négative de mes disponibilités)

Si vous acceptiez, j'aurais donc une question complémentaire à vous poser :

Du fait que mes indisponibilités sont de plus en plus négatives d'année en année à l'actif de mon bilan et que mon report à nouveau est également de plus en plus négatif au passif de mon bilan, il est possible que dans les prochaines années j'arrive à un total passif / total actif négatif. Est-ce comptablement possible ?

Merci à vous et bonne journée

Arnaud 

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