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Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

8 réponses
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Ecrit le : 20/11/2012 12:45 par Lutec001

Bonjour,

Je fais appel à vous au vue d'une réponse au niveau fiscal compte tenu de la situation.

Faits:

Mon père décide de crée une SCI. SCI nécessitant un minimum de deux associés.

Un ami à mon père (M. X), devient alors associé et gérant, sans aucun apport. Toutefois, il est mentionné dans les statuts que M. X a fait un approt numéraire à hauteur de 150euros pour un capital de 300euros (soit la moitié du capital).

Mon père achète seul un immeuble (qui a pris beaucoup de valeur entre temps).

Cependant, un certain laxisme s'installe (manque de suivi comptable, absence de gestion et d'organisation, impôt impayés, etc.). Pour y remédier, mon père souhaite que M. X me cède ses parts et que je devienne gérante à la place de celui-ci (proposition acceptée pleinement par M. X qui souhaitait sortir de la SCI depuis fort longtemps).

Problème:

Le bien ayant pris de la valeur, une évaluation par un expert avant la cession est-elle nécessaire?

M. X ne souhaite rien recevoir pécuniairement, car il voulait juste aider mon père en se faisant associé: une cession gratuite est-elle possible entre M. X et moi ou entre M. X et mon père?

Faut-il passer devant un notaire?

Que faut-il faire? Comment procéder?

Je vous remercie d'avance de l'attention que vous porterez à ma requête.

Bien cordialement.



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Axelle LUTECETTEEtudiante DSCG2

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 21/11/2012 16:07 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Il existe un grand principe fiscal : les opérations doivent être réalisées à la valeur vénale (= le prix qu'un acquéreur lambda accepterait de payer).

En conséquence, l'associé de votre père ne devrait pas pouvoir vous transférer gratuitement ses parts. Si l'ami de votre père vous cédait gratuitement ses parts, l'administration fiscale serait en droit de vous redresser de la manière suivante:

- la transaction pourrait être requalifiée en "don", soumis à un droit d'enregistrement qui pourrait aller jusqu'à 60%;

- des pénalités pouvant aller jusqu'à 80% du montant des droits éludés pourraient être appliquées (pénalités pour abus de droit).

Il n'est pas obligatoire de passer devant un notaire pour réaliser une cession de parts de SCI. Il s'agit d'un acte sous seing privé qui peut être réalisé par un avocat, un notaire... Une telle cession donnerait lieu au paiement de droits d'enregistrement, pour un montant correspondant à 5% du prix ce cession.

Vous pouvez tout à fait faire évaluer le bien par expert. Ce n'est pas une obligation mais cela vous donnera des éléments solides pour justifier la valeur de cession auprès de l'administration fiscale, le cas échéant.

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 21/11/2012 16:28 par Xynezia

Bonjour,

juste pour ajouter une précision. Ce n'est pas uniquement le bien qu'il faut évaluer mais la SCI. Toute dette de la SCI envers une banque, ses associés serait a prendre en compte pour estimer la valeur des parts.

Cordialement



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Tom

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 25/11/2012 16:03 par Lutec001

Bonjour,

Je vous remercie grandement pour vos réponses qui me sont d'une grande aide.

Si mon père à acheter seul la totalité de l'immeuble:

-S'agit-il d'un apport qui doit être inscrit au capital de l'entprise? (soit 250 000euros)

Pour des apports initiaux de 150euros par personnes.

-Si oui, s'agit-il d'un apport en numéraire ou en nature?

Bien cordialement.



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Axelle LUTECETTEEtudiante DSCG2

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 25/11/2012 18:15 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Je ne comprends pas très bien votre question :

Voulez-vous comprendre les conséquences juridiques et fiscales attachées à un rachat par votre pere de l'immeuble détenu par la sci ? Ou d'un rachat par votre père des parts de la sci détenues par son associé ?

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 25/11/2012 19:51 par Mozo
Message édité le 25/11/2012 19:53 par Mozo

Bonsoir,

Vous n'avez pas besoin d'avoir des parts sociales pour être gérant.

D'autre part, c'est dangereux 50/50, il aurait plutôt fallu 51% pour votre père et 49% pour l'ami de votre père, tout simplement pour avoir la majorité des droits de vote pour décider.

Letc001, vous dites un ami de votre père Mr X était gérant, (par amitié) et un certain laxsime s'intalle.

Si Mr X était associé par amitié

D'autre part, il me semble que Mr X peut vendre ses parts pour un total de 150€ ou x €.

La valeur des parts est une chose la valeur de l'immeuble et autre, c'est justement l'intérêt de créer une SCI.

Les droits des droits de mutations portent que sur la valeur des parts (150€] ou le prix d'achat des parts (x€),

soit 4,8 % (si le taux n'a pas changé)

Confirmez-vous ? Elea1 & Xunezia voir autre intervenant

Cordialement

Christian

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 01/12/2012 21:23 par Lutec001

Bonjour,

Je vous remercie Mme Elea.

Concernant l'immeuble acheté, je souhaite savoir les conséquences comptables puis fiscales de l'achat d'un immeuble acheté uniquement par mn père.

S'agit-il d'un apport en nature qui sera enregistré au capital social? Ou faut-il considérer cet achat au nom de la SCI (soit un bien acquis par la personne morale qui est la société)

Je vous remercie M. Mozo, nous procéderons à une cession à hauteur de 150euros. Celle-ci, sera approuvée par un avocat.

Dernière question:

Compte tenu du laxisme de mon père et de son ami, aucune comptablité n'a été tenue à ce jour.

Que faire pour y remédier? Soumettre notre problème à un expert-comptable, à un centre de gestion agréé?



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Axelle LUTECETTEEtudiante DSCG2

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 02/12/2012 18:30 par Cattier-clotilde

Bonjour,

Si votre père achète l'immeuble en son nom personnel, cet immeuble sera sa propriété et non celle de la sci.

Cet achat devra être effectué par acte notarié (frais de notaire, incluant les droits d'enregistrement, de l'ordre de 7% du prix d'acquisition).

Il gèrera ensuite l'immeuble à titre personnel. Selon le mode d'exploitation choisie, les conséquences comptables et fiscales seront différentes. Très succinctement :

- si immeuble mis en location nue : calcul des revenus selon les règles des revenus fonciers et revenus soumis à l'IR

- si immeuble mis en location meublée : calcul des revenus selon les règles applicables aux BIC (professionnels ou non professionnels selon, notamment, le montant des revenus annuels) et revenus soumis à l'IR

Si la sci achète l'immeuble (financement par emprunt contracté par la sci ou par une augmentation de capital souscrite par les associés), la sci devra acquitter les frais de notaire dans les mêmes conditions que si l'immeuble avait été acheté directement par votre père.

L'immeuble sera ensuite exploité par la sci :

- immeuble mis en location nue : résultats de la sci déterminés selon les règles des revenus fonciers et IR payé par votre père et son associé proportionnelement a leur participation au capital de la sci

- immeuble mis en location meublée : la sci exerçant alors une activité commerciale, ses résultats seront soumis à l'impôt sur les sociétés.

Si vous souhaitez plus de détails sur les modalités d'imposition, je vous invite à contacter un expert comptable ou un avocat spécialisé en fiscalité.

Concernant la question relative à la regularisation de la comptabilité de la société, je vous invite également à contacter un expert comptable. Cet expert-comptable pourra également s'occuper de la régularisation des déclarations fiscales à déposer annuellement au titre de la sci (le dépôt tardif de déclaration entraîne en principe le paiement de pénalités. Toutefois, en cas de régularisation spontanée, il devrait être possible de négocier des remises de ces pénalités avec l'administration fiscale).

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit, possible?

Ecrit le : 05/12/2012 17:19 par Lutec001

Bonjour Mme Elea1,

Je vous remercie infiniment pour l'attention portée à mes requêtes ainsi que pour la complétude de vos réponses.

Bien cordialement.

Et encore un grand merci à vous.



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Axelle LUTECETTEEtudiante DSCG2
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