Bonjour,
je suis gerante d'une sci et mon associé veux me donner ses parts. Enfin pas à moi mais à mes enfants.
Il faudrait être plus précise :
1/associé = famille ou tiers ?
2/ enfants = majeur, mineur non émancipé ou émencipé ?
3/ "donner" = donation, cession ou location ?
4/SCI IS/IR ?
5/ Existance d'un compte courant pour le cédant ?
6/ la capital social est il libéré ? Le cédant l'a t il libéré ?
7/ que prévois les statuts en la matière ?
aurais-je des frais à payer? je suis vraiment perdue sur la procédure de cet acte et commence à m'inquiéter en voyant que certains documents me parle de 3 à 5% des parts comme frais.
Sous réserve des questions ci dessus :
Oui, en cas de mutation, il y a effectivement des droit d'enregistrement de 5% (société à prépondérance immobilière) et d'autres frais (frais de modification au Greffe et honoraires d'n conseil le cas échéant).
Mais attention la base fiscale diffère de la valeur vénale :
1/ La mutation doit se faire à la valeur vénale :
En gros : (Actif net comptable de la SCI + Plus value latente - Impôt à payer par la SCI) x nombre de parts cédées / nombre de parts totales
Sur la valeur de ses parts, il peut être appliqué des abattements 15/30 % pour tenir compte de différents points, par exemple : cession de parts minoritaires, existance de baux sur l'immeuble (diminution de sa valeur à appliquer sur la valeur de marché) etc...
Plus value latente = différence entre la Valeur vénale de l'actif (notamment de l'immeuble, valeur de vente au jour de la cession) et la valeur nette copmptable de l'immeuble à l'actif (voir valeur des autres actifs).
Actif net comptable = capitaux propres
2/Pour le calcul des droits :
Base fiscale sur laquelle est appliqué les 5% est = différence entre la Valeur vénale de l'immeuble (valeur de vente au jour de la cession) et le passif ayant servis à l'acquisition du bien (emprunt ou compte courant) => ATTENTION : uniquement le passif ayant servis à son acquisition et non le passif généré par la suite.
Base fiscale x nombre de parts cédées / nombre de parts totales
3/ pour cession de parts de SCI il convient de se rapporter aux statuts ainsi que les baux en cours pour connaître les modalités :
agrément préalable, acte sous seing privé ou authentique (notaire), stipulation des baux sur le changement d'état civil de la SCI, opposabilité de la cession à la SCI en principa par voie d'huissier sauf possibilité de compléter le registre des titres si indication dans les statuts...
Suivant ce que stipule les statuts vous pouvez avoir recours à un notaire (acte authentique) ou/et à un huissier (opposabilité). En cas de mutation à titre gratuit (donation), il conviendra de poasser par un notaire.
4/ Une fois la mutation actée, il convient de procéder aux formalités auprès du Greffe :
Si vous décidez de déposer uniquement les actes de cession => 20 €, pas de publicité dans un journal d'annonce légale. Mais vous devrez toujours déposer les statuts modifiés.
Si vous décidez de procéder aux formalités au complet (ce qui est la voie recommandée : décision des associés modifiant les statuts, statuts modifiés et actes de mutation) => 200 €, pas de publicité dans un journal d'annonce légale.
le bien immo contenu dans cette sci n'est pas remboursé et les loyers suffisent tout juste aux remboursements de credits. J'ai peur d'être coincée ensuite.
5/ Une mutation ou cesion de parts est un acte qui regarde uniquement les associés concernés et non la société, en gros les frais afférents ne peuvent être pris en charge par la société, si tel est le cas ils seront uimputés au débit du ou des comptes courant des associés concernés (attention en cas de SCI à l'IS et juridiquement pas top car c'est de l'abus de confiance).
6/ Si l'en fants est mineurs certain juriste impose le passe devant un juge des tutelles bien que les dispositions légales ne l'impose pas ouvertement (débat sur ce point)... cela peut engendrer donc d'autres frais...
Il faudrait que vous soyez plus précis dans votre question pour plus de précisions,
Cordialement,
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merci ;)[DSCG/DCSG, DESS CCA IAE Dijon... DEC]