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Cession de parts SCI à titre gratuit

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Ecrit le : 15/09/2018 21:48 par Herga

Bonjour,

Je suis gérant d'une SCI  au capital social de 42 000 euros, dont le bien acquis en 2005 est un local professionnel.

Ce local commercial est situé dans un ensemble immobilier de commerces et de bureaux.

Je détiens 66 % des parts et mon ex-épouse 34%.

La SCI n'a jamais dégagé de bénéfices, le remboursement d'emprunt, les charges de copropriété, les avances de trésorerie, les travaux de copropriété, la taxe foncière, la perte d'un locataire (dépôt de bilan), ont engendré des pertes importantes.

En 2011, les arriérés de charges s'élevaient à 51 000 euros, le locataire restant, une autre SARL a remboursé entièrement les dettes au prix de sacrifices importants pour cette dernière,  et également pour moi-même dont je suis le gérant (baisse de mes revenus)

Je n'ai jamais voulu impliquer mon ex-épouse dans le remboursement de ces dettes.

Aujourd'hui, la SCI est quasiment à jour des dettes, néanmoins il subsiste une problème persistant et majeur qui risque d'arriver : le syndic des copropriétaires est en redressement judiciaire, nous risquons la fermeture de bureaux et de commerces (dont le mien en tant que locataire de la SCI).

Je ne souhaite pas que mon ex-épouse soit sollicitée pour des dettes nouvelles suite à une éventuelle liquidation judiciaire de la copropriété ou voir des appels de fonds importants demandés par le mandataire judiciaire afin de rembourser les dettes existantes de cette copropriété.

Mon ex-épouse est d'accord pour sortir de la SCI, est-ce possible qu'elle puisse céder ses parts à titre gratuit ?

En conséquence, quelle est l'impact fiscal éventuel, risque t'on un problème juridique, puis-je détenir 100 % des parts pendant un certain laps de temps et peut-être dans la perspective de jours meilleurs.

Afin d'être totalement transparent sur cette situation de crise, il reste un espoir, la Caisse de dépôts et de Consignations via une filiale peut racheter l'ensemble des cellules et bureaux, mais à mes yeux cette situation ne semble pas envisageable compte tenu du coût important de ce rachat ainsi que des travaux de mise aux normes obligatoires ( y compris désamiantage).

Je vous remercie par avance de bien vouloir m'apporter une réponse compte-tenu des éléments précités.

Bien cordialement

Thierry HERGA

Re: Cession de parts SCI à titre gratuit

Ecrit le : 18/09/2018 07:57 par Cattier-clotilde

Cher Monsieur,

La cession de parts de SCI doit en principe être réalisée à sa valeur vénale (i.e. sa véritable valeur). A défaut, si la cession intervient pour une valeur inférieure à cette valeur vénale, il existe un risque que l'administration fiscale considère que vous avez reçu de la part de votre épouse une donation (déguisée), qui serait taxée selon le barème des donations entre époux (et assortie de majorations comprises entre 40% et 80% et d'un intérêt de retard).

Quelques remarques :

- il conviendrait de faire évaluer la valeur des parts de votre SCI. Si elle est endettée, il n'est pas exclu que sa valeur soit faible... Auquel cas, le prix de cession serait faible ;

- les donations entre époux sont taxées après application d'un abattement de 80k€. Autrement dit, votre épouse pourrait vous consentir une donation de ses parts sociales dans la SCI. Cette donation ne serait taxée que si sa valeur excède 80k€ ;

- Si vous souhaitez véritablement séparer votre épouse de cette situation, il conviendrait également de se pencher sur votre régime matrimonial (séparation de bien ? communauté ?)...

Cordialement



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Cattier Clotilde
Avocate au Barreau de Paris
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