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Calcul plus value : comment procéder ?

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Plus ou moins values : de la définition à l'imposition

Les plus values sont des notions à connaître par tout dirigeant d'entreprise.

Durant la vie d'une entité, des cessions d'immobilisations seront réalisées. Par immobilisations, il faut entendre un immeuble, du matériel... Ces cessions feront l'objet soit d'une plus-value (gain) ou d'une moins-value (perte).

Nous vous expliquons tout sur la détermination des plus ou moins values : de la définition à l'imposition en passant par la méthode de calcul à suivre.

 

Comment définir les plus values ?

La plus value est la différence positive réalisée lors de la vente d'un bien.

Comptablement, le profit constaté aura un caractère exceptionnel. En effet, une entreprise n'est pas amenée à céder des éléments de son actif de manière récurrente.

En principe, cette plus value devra être intégrée au résultat imposable de l'entreprise.

 

Comment calculer la plus value ?

Il s'agit de prendre le prix de vente qui sera à soustraire à :

  • la valeur d'achat pour une plus ou moins value privée ;
  • la valeur nette comptable (VNC) pour une plus ou moins value professionnelle c'est-à-dire la valeur d'achat à laquelle il faut soustraire les dotations aux amortissements.


Plus ou moins value professionnelle = Prix de cession - VNC

ou

Plus ou moins value privée = Prix de cession - Valeur d'achat

Pour savoir si la vente d'un bien génère une plus value ou une moins value, la situation dépendra de son prix de vente fixée par rapport à son prix d'acquisition :

  • pour un prix de vente supérieur à la valeur d'achat (ou VNC), la différence générera une plus-value ;
  • pour un prix de vente inférieur à la valeur d'achat (ou VNC), la différence générera une moins-value.

 

Distinguer les plus values à court terme des plus values à long terme ?

Cette distinction est réalisée sur la base d'un double critère : à la fois sur la durée de détention du bien cédé mais également si l'immobilisation est amortissable ou non.

Biens cédés

Plus value

Moins value

Moins de 2 ans

Plus de 2 ans

Moins de 2 ans

Plus de 2 ans

Immobilisation amortissable

Court terme

Court terme à hauteur de l'amortissement

Long terme au-delà

Court terme

Court terme

Immobilisation non amortissable

Court terme

Long terme

Court terme

Long terme

Pour déterminer la durée de détention, il convient de calculer le nombre de jours pris en compte entre la date de cession du bien et celle de comptabilisation en immobilisation

 

La fiscalité des plus values professionnelles

La fiscalité applicable aux plus ou moins values diffère selon la société est soumise à l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Les deux situations seront abordées dans les grandes lignes afin d'en connaître l'essentiel.

Une entreprise à l'impôt sur le revenu

Une distinction doit être réalisée entre la part de plus ou moins value à court terme et la part de plus ou moins value à long terme. Le traitement fiscal différera selon la situation.

Plus ou moins value à court terme

La plus ou moins value à court terme sera conservée dans le résultat de l'entreprise soumise à l'impôt sur le revenu.

Toutefois, en cas de plus value nette, l'entreprise peut faire le choix d'un étalement sur 3 ans. Le montant est divisé par fraction égale et sera étalée entre le résultat de l'exercice de réalisation et les deux exercices suivants.

En cas de moins value nette, un report peut être réalisé sur le résultat d'exploitation de l'entreprise. Si le résultat n'est pas suffisant, un déficit pourra être reporté sur les exercices suivants.

Plus value à long terme

La plus value nette à long terme doit être minorée des moins values nettes des années antérieures. Après retraitement, le total est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) correspondant à :

  • 12.8% au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • 17.2% au titre des prélèvements sociaux.

Soit un total d'imposition de 30%.

Moins value à long terme

La moins value à long terme doit être imputée sur la plus value à long terme de l'exercice. La moins value nette à long terme sera reportée sur les exercices suivants dans la limite de 10 exercices.

Une entreprise à l'impôt sur les sociétés

Contrairement à l'impôt sur le revenu, il n'est pas nécessaire de faire la distinction entre la part de plus ou moins value à court terme et la part à long terme. Le traitement fiscal sera identique dans les deux situations.

La plus ou moins value sera intégrée au résultat imposable qui subira une taxation de 15% à hauteur de 38 120¤ et le taux normal au-delà de 38 120¤.

 

Les plus values immobilières

La vente d'un bien immobilier, autre que la résidence principale, génère une plus value ou une moins value selon les cas. La plus value nette, calculée au moment de la vente d'un bien immobilier par un particulier, se détermine de la façon suivante :

Plus value nette = Prix de vente - Prix d'acquisition

Le législateur admet une augmentation du prix d'acquisition avec :

  • les frais d'acquisition (frais de notaire,...) ;
  • les dépenses de travaux réalisées sur présentation des justificatifs.

En cas d'absence de factures pour attester des travaux, il peut être appliqué un montant forfaitaire fixé à 15% du prix d'achat dès lors que le bien immobilier est détenu depuis plus de 5 ans.

Cette plus value nette (différente de la plus value brute) équivaut à une plus value imposable. Ce montant devra supporter de l'impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux. Toutefois, les sommes seront atténuées du fait de l'opportunité d'appliquer des abattements calculés comme suit :

Impôt sur le revenu (19%)

Exonération totale au-delà de 22 années de détention.

Abattement de 6% de la 6ème à la 21ème année.

Abattement de 4% la 22ème année.

Prélèvements sociaux (17.2%)

Exonération totale au-delà de 30 années de détention.

Abattement de 1.65% de la 6ème à la 21ème année.

Abattement de 1.60% la 22ème année.

Abattement de 9% pour les 8 années restantes.

Particularité des terrains à bâtir

Depuis le 1er janvier 2018, les terrains à bâtir bénéficient de dispositions particulières. En effet, un abattement de 70% exceptionnel est applicable sur les plus values réalisées.

En cas d'engagement à construire des logements sociaux, la plus value réalisée bénéficie d'un abattement de 85%.

Ces dispositions sont prévues jusqu'au 31 décembre 2020.

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Frédéric Rocci

Frédéric Rocci
Fondateur de Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
Je suis avant tout un entrepreneur. Je cotoie et j'observe la profession comptable depuis plus de 20 ans. Rédacteur à mes heures perdues, j'affectionne plus particulièrement les sujets qui traitent des nouvelles technologies et du digital.
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