Bail commercial : conclusion, loyers, renouvellement

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Le statut des baux commerciaux s'applique aux immeubles ou locaux dans lesquels sont exploités des fonds de commerce ou fonds artisanaux. Le commerçant, l'industriel ou l'artisan doivent être immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) (articles L145-1 et suivants du code de commerce).

Ces conditions doivent être réunies au moment de la conclusion du bail commercial et lors de son renouvellement.

Le bail commercial ou « bail 3-6-9 » est un contrat de location qui est soumis à nombre de conditions particulières, tant au niveau de la durée du contrat, que des conditions de résiliation ou de renouvellement.

C'est en principe un contrat écrit même si ce dernier n'est obligatoire que pour les baux de débits de boissons (bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste) ou les baux d'une durée de plus de 12 ans.

La durée minimale du bail est de 9 ans et toute clause contraire est réputée non écrite.

Le bail commercial concerne potentiellement toutes les activités commerciales ou artisanales mais certaines activités telles que le commerce de détail sont très souvent exercées dans des locaux loués. Les professions libérales et les agriculteurs bénéficient respectivement d'un bail professionnel et d'un bail rural.

Les micro-entrepreneurs qui signent un bail commercial sont aussi tenus de s'immatriculer.

Attention

À compter du 1er janvier 2023, le registre national des entreprises doit remplacer l'ensemble des registres d'entreprises existants, sauf exception, y compris le RCS et le RM.

Les conditions d'application du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux est limité aux immeubles ou locaux loués. Seuls les immeubles bâtis permettent d'en bénéficier. Cette définition très restrictive permet d'exclure les terrains nus et les immeubles en cours de construction.

En sont également exclus, les contrats de crédit-bail immobilier et la location-gérance d'un fonds de commerce. Le locataire-gérant ne peut donc louer un fonds sous le statut des baux commerciaux. Le propriétaire du fonds mis en location gérance bénéficie toutefois du statut pour les locaux loués, dans lesquels sont exploités le fonds.

Les terrains nus cessent d'être exclus du statut dès lors que des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y sont édifiées.

Ce statut protecteur s'applique que le contrat soit un bail écrit ou un bail oral. L'existence de ce dernier devra simplement être prouvée par tous moyens (jouissance des lieux, paiement du loyer, etc.).

Un fonds doit être exploité dans les lieux loués, que l'obligation figure ou non dans le bail commercial. Le locataire du local commercial doit en être le propriétaire.

Le locataire qui a signé un bail commercial doit avoir une clientèle personnelle pour être en mesure de demander le renouvellement du bail. Cette clientèle propre doit simplement exister pour permettre au locataire de bénéficier des spécificités du bail commercial, elle n'a pas besoin de représenter l'essentiel de la clientèle.

En l'absence de clientèle ou dès lors qu'il cesse d'exploiter le fonds commercial, le statut protecteur cesse de s'appliquer, même en cours de bail. Le bailleur pourra alors invoquer ce motif sous conditions pour refuser le renouvellement du bail commercial.

En cas de location de locaux à usage mixte, à la fois de locaux commerciaux et d'habitation, le bail commercial est en principe indivisible. Il s'applique pour l'ensemble des locaux loués.

La durée du bail commercial : 9 ans minimum

Cette durée minimale est une disposition d'ordre public à laquelle le bailleur ne peut jamais déroger.

Seul le locataire-preneur peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale ou invoquer la nullité d'une clause du bail commercial écrit.

Il a également droit au renouvellement du bail commercial à l'issue du bail initial. Le bailleur qui souhaiterait s'y opposer devrait justifier d'un motif légitime de non-renouvellement (absence d'exploitation du fonds sous conditions ou absence de clientèle par exemple) ou verser une indemnité d'éviction.

Les conditions de renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial au bout des 9 ans est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite. Mais pour bénéficier du renouvellement, le locataire doit satisfaire un certain nombre de conditions qui sont, pour rappel, l'exploitation d'un fonds dans les lieux loués au cours des 3 années qui précèdent la date d'expiration du bail ou de sa prolongation et l'existence d'une clientèle personnelle.

C'est au locataire d'apporter la preuve de l'existence de cette clientèle propre, distincte de l'ensemble commercial auquel il est éventuellement intégré. Les commerces de la galerie commerciale d'un supermarché n'ont pas de bail commercial. Le caractère prépondérant de la clientèle n'est pas exigé.

Le bail commercial est en principe renouvelé pour 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Même lorsque le contrat de location a été conclu pour une durée plus longue que les 9 ans dès le bail initial, il faut cet accord des parties lors du renouvellement. En l'absence d'accord exprès, le renouvellement se fait pour 9 ans.

Le nouveau bail prend effet dès l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation le cas échéant. La date de prolongation est la date à laquelle il a été donné congé ou le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.

Le loyer du bail commercial et du bail renouvelé

Le prix du bail commercial est librement fixé dès sa conclusion. Généralement fixé de manière forfaitaire pour une période d'une durée d'un an, il ne fait pas toujours référence à la surface louée même si c'est possible.

Lorsque les parties prévoient un loyer variable, parfois appelé « clause-recettes », le loyer est indexé sur le prix d'un produit, d'un indice économique ou encore les résultats d'exploitation et le chiffre d'affaires.

Ces clauses variables sont admises tant qu'elles ne font pas échec aux dispositions qui concernent la révision du bail commercial.

Deux autres méthodes existent pour fixer le loyer du bail initial :

  • la méthode à paliers ; 
  • la méthode avec allègement ou franchise. 

La fixation du loyer à paliers permet de fixer une évolution progressive du loyer pour des montants et des dates fixés à l'avance.

Dans le bail commercial à allègement ou franchise, le loyer des premiers mois est moins élevé que le loyer fixé au contrat de bail. Cette diminution du loyer est consentie par le bailleur pour une durée définie à l'avance.

La révision du loyer en cours de bail

La révision du loyer est possible à la demande du bailleur ou du locataire preneur. Elle ne peut se faire que de deux manières qui sont la révision triennale en l'absence de clause d'indexation et la révision qui résulterait du jeu d'une clause d'échelle mobile.

Les parties peuvent toutefois décider de ne pas appliquer ces clauses, une fois le droit à révision acquis.

En l'absence de clause d'indexation, la demande en révision ne peut être formée qu'au bout de 3 ans au moins à compter de la date d'entrée en jouissance des locaux par le locataire ou à compter du point de départ du bail renouvelé.

La fixation du loyer révisé fait l'objet d'un plafonnement en fonction de la valeur locative. Ce n'est qu'en cas de renouvellement du bail commercial, que le loyer renouvelé peut être librement fixé par les parties.

Les dispositions relatives au loyer lors du renouvellement ne sont pas d'ordre public. Les parties peuvent prévoir que seul le plafonnement s'appliquera ou que le nouveau loyer sera fixé en fonction de la seule valeur locative.

À défaut d'accord entre les parties, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative et est plafonné.

Attention

Pour limiter l'impact de l'inflation sur le budget des ménages, la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat prévoit certaines mesures pour freiner les hausses de loyer. Un « bouclier loyer » destiné à plafonner la hausse des loyers à 3,5% maximum est mis en place pendant un an.

Pour les PME dont le loyer est révisé en fonction de l'indice des loyers commerciaux, la variation annuelle ne peut pas dépasser 3,5% entre le 2e trimestre 2022 et le 1er  trimestre 2023. Lorsque la variation annuelle dépasse 3,5%, ce dernier taux s'applique automatiquement.

Il faut appliquer la formule de calcul suivante : Loyer en cours x (1 + 3,5%).