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Appréciation du régime en franchise de base TVA

11 réponses
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Ecrit le : 10/05/2016 10:57 par Question_de_droit

Bonjour,

Je perçois à travers une SCI qui détient des logements loués vides des loyers hors charges de 40 000 € / an pour ma part donc avant déduction des frais et charges.

Nous avons l'opportunité d'acheter un lot de parking qui à vocation à être loué seul sans logement avec un potentiel annuel en loyer brut de 24 000 € pour ma part.

J'ai cru comprendre que la location de parking est exonéré de TVA à plusieurs conditions dont celle de se placer sous le régime en Franchise de base TVA soit une recette brut maxi par an de 32 900 €.

Ma question est de savoir si seul les revenus des parkings sont pris en compte pour apprécier le seuil du régime ou faut-il y ajouter les recettes des logements ?

Merci pour vos contributions

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 11/05/2016 19:48 par Thierrymolle

Monsieur,

Vous exécutez des opérations soumises à la taxe et des opérations exonérées.

Vous vous demandez si pour apprécier votre assujettissement ou non à la taxe,  vous devez comparer votre chiffre d'affaires global  au seuil de chiffre d'affaires de la franchise en base.

Que le chiffre d'affaires provenant d'opérations  exemptées de taxe n'est pas pris en considération dans le  chiffre d'affaires de la franchise en base.

Qu'en conséquence, pour savoir si vous êtes ou non passible de la TVA, il vous suffit de comparer les recettes de  votre activité soumise avec le plafond de chiffre d'affaires de la franchise en base.

Qu'en conclusion,  si les recettes provenant de la location d'emplacement excèdent les 32 900 € , vous serez assujetti à la TVA pour cette activité. A l'inverse,  vos  deux activités seront exonérées de TVA.

En espérant vous avoir éclairé.

Attention un régime particulier existe lorsque les places de parking sont attachées à des logements.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 12/05/2016 09:31 par Question_de_droit
Message édité le 12/05/2016 09:39 par Question_de_droit

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Si j'ai bien compris...

J'apporte une précision, les parkings et les logements sont détenus par la même entité soit la SCI.

Je comprends que pour apprécier le seuil de la Franchise en base TVA la DGFP isolera la partie recette des parkings de celle des logements.

Que cela se fait ainsi, car pour apprécier le seuil, seul les montants assujettis à la TVA sont prises en considération.

Cela fait une entité qui sera fiscalement soumise à plusieurs régimes, cela ne pose pas de probleme particulier ? 

D'un coté des revenus fonciers de l'autre des BIC.

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 12/05/2016 21:04 par Thierrymolle

Monsieur,

J'ai déjà posté un message sur un sujet similaire. Je vous en délivre le contenu.

Bonne réception.

Monsieur,

Vous vous demandez si une SCI peut exercer simultanément une activité de location et de sous-location d'immeubles nus (attention s'il ne s'agit pas de locations nues, votre SCI sera soumise de facto à l'impôt sur les sociétés).

Et dans l'affirmative alors comment le résultat comptable et le résultat fiscal de la SCI seront déterminés.

Vous nous indiquer ensuite s'il existe un moyen d'échapper à l'impôt sur la plus-value lors de la levée de l'option de l'immeuble. Je laisserai d'autres internautes y répondre.

Préambule.

Au vu des éléments que vous nous fournissez, rien n'empêche une société civile d'exercer plusieurs activités.

Il faut maintenant déterminer le résultat comptable de la société pour ensuite estimer la quote-part du résultat fiscal revenant à chacun des associés.

  • 1. La détermination du résultat comptable de la société.

L'article 123-13 du Code de commerce énonce que le bénéfice de l'exercice est égale à la différence entre les produits et les charges de l'exercice sans qu'il soit tenu compte de leur date d'encaissement ou de paiement après déduction des amortissements et des provisions.

Néanmoins, puisque votre société perçoit des loyers provenant d'immeubles loués et de biens sous-loués, , nous vous conseillons de créer deux secteurs distincts d'activité. Vous pourriez ainsi distinguer le résultat attaché à chacune de vos sources de revenus.

  • 2. Détermination du résultat fiscal.

Deux étapes définissent l'imposition du résultat revenant à chacun des associés :

  • La détermination du résultat fiscal de la société ;
  • L'appréciation du résultat fiscal de la société civile se détermine à son niveau.
  • Mais il opportun d'expliquer comment passer du résultat comptable de la SCI à ses deux résultats fiscaux.
  • a. La détermination du résultat fiscal de la société

Son évaluation découle du caractère patrimonial ou professionnel de la société.

Au vu des éléments que vous nous fournissez, nous allons retenir l'hypothèse que toutes les parts sont détenues par des personnes physiques et que votre société est une entité à caractère patrimonial dans laquelle aucun des associés n'exerce une activité professionnelle.

Qu'en conséquence, la société ayant deux activités relevant de deux catégories d'imposition différente a l'obligation de déterminer deux résultats fiscaux :

L'un pour l'activité de location établi selon les préceptes des revenus fonciers ;

  • Le second pour les revenus retirés de la sous-location
  • Il faut souligner que ces deux activités constituent des activités à caractère civil.
  • b. Comment passer du résultat comptable au résultat fiscal ?

Le résultat fiscal n'est ni plus, ni moins qu'un résultat comptable ajusté. Vous avez deux résultats fiscaux à déterminer. Vous devez procéder aux rectifications extra-comptables spécifiques aux revenus fonciers et aux bénéfices non commerciaux en vue d'estimer la matière imposable que votre société doit déclarer au titre de chaque catégorie de revenu.

  • c. L'évaluation du résultat fiscal de la société revenant à l'associé.

En principe, chacun des détenteurs des parts sociales déclare sa quote-part des résultats imposables provenant de la SCI dans laquelle il est associé en fonction des droits qu'il possède dans le capital de la société

  • Au titre des revenus fonciers
  • et au titre des bénéfices non commerciaux

En espérant vous avoir éclairé.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 13/05/2016 09:31 par Question_de_droit

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Non, je ne me pose pas la question de savoir si une SCI peut exercer simultanément une activité de location et de sous location.

Dans mon précédent post, je tentais de confirmer ma compréhension de votre réponse sur le seuil de la Franchise en base TVA.

Si j'ai bien compris, une SCI qui détient des logements en locations avec une recette de 40 000€/an et des places de parkings loués sans les logements (25 000€/an), que pour apprécier le régime en franchise de base TVA il convient de prendre en compte uniquement les 25 000 de recette des parkings et non pas le globale 65 000,  car la règle veut que pour l'appréciation du régime en franchie de base est de prendre uniquement en compte les recettes qui sont normalement assujetties à la TVA.

Puis tentent de confirmer ma compréhension une question est venue à mon esprit qui est celle de se demander si une SCI peut percevoir deux types de recettes tout en restant transparente à l'iR soit des revenus fonciers par les logements loués nu et des BIC via la location de parking loué nu ?

Merci pour votre participation




Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 13/05/2016 10:35 par Thierrymolle

Monsieur,

Vous possédez une SCI classique de location. Vous envisagez de procéder à l'ajout d'une activité commerciale ;  la location de parkings loués nus

 Vous vous demandez si l'exercice de cette activité commerciale au sein de la SCI assujettira les résultats de votre société à l'IS.

 Sont soumises à l'impôt sur les sociétés  les sociétés civiles dont  le montant des recettes commerciales représentent plus de 10 % du montant de leurs recettes totales (article 206-1 du Code général des Impôts) ;

Qu'en conclusion, votre SCI percevant des recettes commerciales représentant plus de 10% de ses recettes totales  sera soumise à l'IS. Elle change de statut fiscal passant de la transparence à l'opacité fiscale.

 En espérant avoir répondu à votre attente.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 14/05/2016 08:30 par Question_de_droit

Bonjour, 

Pourquoi dit-on souvent que 

 l'imposition des revenus de parkings se trouve dans la catégorie des revenus fonciers lorsque la location ne s'accompagne d'aucun service ou prestation autre qu'un simple gardiennage ;

dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, si la location est assortie de certaines prestations (ex : lavage ou entretien) ? 

Est-ce vrai ? 

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 14/05/2016 09:06 par Question_de_droit
Message édité le 14/05/2016 09:07 par Question_de_droit

J'ajoute ceci

voir page 9

Bofip 

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 14/05/2016 09:25 par Thierrymolle

Monsieur,

Le régime d'imposition des locations de garages (parkings) se scinde en deux branches distinctes. Si la location du garage est attachée à la location d'un immeuble à usage d'habitation, les revenus tirés  de l'activité sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans tous les autres cas, si vous exercez une telle activité, vous relevez des bénéfices industriels et commerciaux avec toutes les contraintes que cela suppose.

Le régime des garages est un régime particulier ne pouvant  être transposé à d'autres opérations locatives.

En espérant avoir répondu à vos attentes.



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T.MOLLEAncien premier correcteur de France des examens de l'expertise comptable

Re: Appréciation du régime en franchise de base TVA

Ecrit le : 14/05/2016 10:55 par Question_de_droit

Merci pour votre réponse.

Dans notre cas, propriétaires de logements via une sci, il est alors plus judicieux d'acquérir ces parkings à louer nus en nom propre ? 

Avec 25 000 euro de recette prévu en franchise de base TVA,  quoi va ressembler la fiscalité dans ce cas  ? 

Merci 

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