Immeuble d'exploitation : abattement pour durée de détention

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L'abattement pour durée de détention concerne les plus-values immobilières à long terme. Il est prévu par l'article 151 septies B du CGI, concerne à la fois les immeubles affectés à l'exploitation, les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière et les droits nés d'un contrat de crédit-bail immobilier.

L'abattement pour durée de détention s'applique avant compensation générale entre les plus-values à long terme et les moins-values à court terme de l'exercice.

Le cédant peut être une entreprise individuelle, un associé ou membre d'une société, un groupement relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes et une société, ou un groupement relevant de ce même régime (impôt sur le revenu).

Sont donc concernés par le régime d'exonération de l'article 151 septies B du code général des impôts, les associés ou membres de sociétés ou groupements suivants dès lors qu'ils n'ont pas opté pour l'impôt sur les sociétés :

  • les sociétés en nom collectif (SNC) ;
  • la plupart des sociétés civiles ;
  • les sociétés en commandite simple (pour la fraction des bénéfices qui revient aux commandités) ;
  • les sociétés en participation ou société créées de fait sous conditions ;
  • les EURL ;
  • les SARL de famille ;
  • les groupements d'intérêt économique (GIE).


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Abattement pour durée de détention : les principes de l'article 151 septies B du CGI

L'abattement pour durée de détention concerne les plus-values immobilières à long terme réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Ces activités sont imposées dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles et soumises à l'impôt sur le revenu.

L'actif de l'entreprise doit être constitué de biens immobiliers qu'elle affecte à sa propre exploitation.

Les biens qui peuvent bénéficier de l'abattement sont tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis à l'exception des terrains à bâtir. Les exemples les plus courants sont les terres des agriculteurs, les bureaux, les constructions, les plantations, les aménagements immobiliers etc. Il faut y ajouter les droits immobiliers dès lors qu'ils sont également affectés à l'exploitation.

Dans le cadre des droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière, l'actif doit être principalement constitué, à plus de 50% de sa valeur réelle :

  • des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ;
  • de droits ou parts de sociétés ou groupements qui répondent à ces mêmes conditions.

Enfin, les droits afférents à un crédit-bail immobilier peuvent être assimilés, pour le bénéfice de l'abattement, à des éléments amortissables ou non amortissables de l'actif immobilisé.

Les biens qui constituent le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des marchands de biens sont exclus de ce dispositif d'exonération des plus-values.

Dans le cas général, un bien est considéré comme affecté à l'exploitation lorsqu'il est utilisé dans le cadre de l'activité économique de l'entreprise. Il peut être utilisé comme atelier de production, local de stockage ou devenir le siège social de l'entreprise ou de la société.

Dès lors que le régime s'applique, l'appréciation de l'affectation à l'exploitation se fait au moment de la cession du bien immobilier, des droits ou parts sociales détenues.

L'administration fiscale admet toutefois que le bien puisse avoir été affecté à l'exploitation à l'ouverture de l'exercice au cours duquel la cession intervient (ou au 1er janvier de l'année d'imposition en l'absence d'obligations comptables).

Cette tolérance peut s'appliquer aux entreprises qui déplacent leur siège social avant de céder l'immeuble affecté à l'exploitation.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière des particuliers est en principe la différence entre le prix de vente, diminué des frais de cessions, de la TVA et du prix d'achat. En cas de donation ou succession, il faut tenir compte de la valeur déclarée. Le prix d'achat peut être augmenté de certaines dépenses de travaux.

Exonération et départ à la retraite : méthode de calcul et portée

La durée de détention commence à courir à partir de l'inscription du bien à l'actif de l'exploitation ou de la société de personnes. Dans les petites entreprises, le bien sera obligatoirement inscrit au registre des immobilisations.

Ainsi, l'abattement s'applique à la plus-value de cession dès la 6è année de détention et une exonération totale est acquise au bout de 15 ans.

Seules les périodes complètes de douze mois sont prises en compte sans application du prorata temporis pour les années incomplètes.

Une certaine souplesse est toutefois admise par l'administration fiscale qui considère que le bien peut être provisoirement utilisé comme immeuble de placement. Dans ce cas, le décompte n'est pas annulé, il est simplement calculé au prorata temporis d'affectation à l'exploitation (les mois d'utilisation en tant qu'immeuble de placement sont exclus).

L'abattement pour durée de détention sera calculé de la manière suivante :

(Nombre d'années de détention jusqu'à 15 ans - 5 ans ) * 10%.

Exemple

Une entreprise détient un immeuble qu'elle utilise pour son siège social. Acquis à l'origine pour 100 000¤, il est cédé au bout de 14 ans pour un montant de 200 000¤.

Calcul de la plus-value :

200 000 - 100 000 = 100 000¤

Calcul de l'abattement

100 000 * (14 - 5) * 10% = 90 000¤

Seuls les 10 000¤ restant feront l'objet d'une imposition.

Enfin, le régime d'exonération des plus-values immobilières peut se cumuler avec d'autres régimes comme par exemple le report d'imposition des plus-values, l'exonération des plus-values professionnelles des TPE ou celles qui s'appliquent en fonction de la valeur du bien cédé ou en cas de départ à la retraite. Ces régimes d'exonération seront appliqués dans un certain ordre en commençant par l'abattement pour durée de détention sur les immeubles d'exploitation.



Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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